Реклама
Посмотреть сообщение

Бездействие со стороны управляющей компании в отношении содержания и обслуживания многоквартирного дома

 Автор рассматривает особенности нарушений управляющими компаниями правил содержания, ремонта и обслуживания кровли многоквартирного дома. Нарушение со стороны управляющих компаний содержания жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет административную ответственность. 

 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" отношения между собственниками жилых помещений и управляющей организацией по поводу перечня услуг и работ, касающихся содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения регулируются договором управления многоквартирным домом. Тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».

Основанием для освобождения управляющей компании от ответственности могут служить обстоятельства, вызванные объективно непреодолимыми либо непредвиденными препятствиями, находящимися вне контроля хозяйствующего субъекта, при соблюдении той степени добросовестности, которая требовалась от него в целях выполнения законодательно установленной обязанности (доказательств, подтверждающих, что компания предприняла все зависящие от него меры по надлежащему исполнению требований действующего законодательства). 

Для управляющей компании, договор управления является публичным (п. 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ). Из определения Конституционного Суда РФ от 06.06.2002 № 115-О следует, что обязательность заключения публичного договора при наличии возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору (в том числе, в отношении ремонта и обслуживания кровли), если у него имеется возможность исполнять свои обязательства (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения. 

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. 

В соответствии с пунктом 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), управляющие организации несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

При этом крыши многоквартирного жилого дома включаются в состав общего имущества (пункт 2 Правил № 491).  

Согласно пункту 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: 

- исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; 

- защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; 

- исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; 

- выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. 

Подробно требования к техническому обслуживанию крыш закреплены в пунктах 4.6.1.2 - 4.6.4.10 названных Правил. 

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, а также соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. 

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый, в том числе управляющей организацией, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (пункт 10 Правил содержания общего имущества). 

Согласно пункту 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в частности, техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, уборку мест общего пользования. В этом нормативном акте установлены конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. 

Из приведенные положений нормативных правовых следует, что ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного жилого дома (в том числе крыш) со стороны управляющей компании означает нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений и, следовательно, образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ. 

Формулировка со стороны управляющей компании, что в утвержденные тарифы оплата за содержание крыш многоквартирных домов не входила, является недопустимой. 

Неудовлетворительное состояние кровельных покрытий и крыш являются нарушением положений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 по делу № А58-6591/08, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 № 05АП-4180/2011 по делу № А59-1724/2011). 

Кроме того, в силу пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.23 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка, выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. При этом удаление наледей и сосулек производится по мере необходимости. Также от снега, снежных навесов и наледи очищают все виды кровли, балконы и козырьки. Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине). 

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет административную ответственность по статье 7.22 КоАП РФ. 

Наличие сосулек, снега и льда на крыше многоквартирного жилого дома, находящегося в управлении компании, свидетельствует о неисполнении управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирных домов в соответствии с Правилами N 491 и Правилами N 170. В этой связи неисполнение обязанности управляющей компании по очистке крыши многоквартирного жилого дома от снега, сосулек и льда следует также квалифицировать по статье 7.22 КоАП РФ (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015 № 02АП-7058/2015 по делу № А28-5738/2015, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 № 02АП-7239/2015 по делу № А28-5902/2015). 

Таким образом, из положений вышеуказанных следует, что обязанность по обеспечению надлежащего содержания и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе по надлежащему содержанию, техническому обслуживанию и ремонту крыши, возложены на заявителя как на управляющую компанию. 

Согласно приложению № 2 Правил № 170 (утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170)  неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в течение суток. 

В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил № 170 управляющая компания обязана была обеспечить защиту от протечек кровли дома независимо от причин их образования. 

В силу п. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. 

Управляющая компания не приняла должных мер и не обеспечила контроль за устранением протечки кровли многоквартирного дома. 

Возможный довод управляющей компании о том, что требуется капитальный ремонт крыши, не освобождает от ответственности управляющую компанию производить локальный ремонт крыши. В этой связи действия управляющей организации квалифицируются по ст. 7.22 КоАП РФ (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2011 по делу № А72-3346/2011). 

В силу пункта 39 Правил № 491 государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В Ставропольском крае органом исполнительной власти, осуществляющим государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства является Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору. 

Таким образом, обязанностью управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. 

            Отдельно, необходимо обратить внимание на позицию Генеральной прокуратуры в отношении защиты жилищных прав граждан от незаконных действий со стороны управляющей компании. 

Уделять особое внимание полноте выполнения органами публично-правовых образований, хозяйствующими субъектами обязанностей в части своевременного предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, эксплуатации, ремонта и содержания жилищного фонда. 

В Приказе Генпрокуратуры России от 03.03.2017 № 140 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов в жилищно-коммунальной сфере" отмечается, что, в особенности, прокуратура должна сосредоточить усилия на организации надзора за своевременным выявлением и реальным устранением нарушений прав граждан в жилищно-коммунальной сфере (обеспечением законности в процессе управления жилищным фондом, в том числе ремонта и обслуживания кровли). Деятельность прокуратур субъектов Российской Федерации по надзору за исполнением законов в жилищно-коммунальной сфере, должна быть направления, в том числе в отношении обеспечения прав граждан на получение жилищно-коммунальных услуг. 

Пресекать нарушения со стороны управляющих компаний с использованием общедомового имущества для получения финансовой выгоды, если при этом полученные денежные средства использовались управляющими компаниями не по назначению (обслуживание домов) или похищались и совершены руководителями и (или) сотрудниками (Указание Генпрокуратуры России № 91-11, МВД России № 1 от 20.02.2014).

 

Автор: Сергей Луценко 26.02.2018 Комментариев: 0 Просмотров: 486
Комментарии
Сортировка: 
Показывать по:
 
  • Комментариев пока нет
Рейтинг
0 голоса
Поделитесь постом с друзьями
Информация о сообщении
Реклама
Это может вас заинтересовать
Похожие статьи
Реклама

Информация
В соответствии со ст. ГК РФ 1301 все материалы данного сайта являются объектами авторского права (в том числе дизайн и код сайта).
Использование статей (фрагментов статей) возможно только при наличии ссылки на источник.

Научная сеть Современное право © Юридический портал
Контакты: Написать. телефон: +7 (916)349-66-00 (с 10 до 17 часов).

Научная сеть "Современное право"

twitter  facebook  vkontakte  moi mir mail ru Google +