А.В. Першин, 

Президент Фонда Содействия Безопасности

С.А. Горина,

доктор экономических наук,  профессор,  третейский судья в отставке

 

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»   (далее — Закон № 217-ФЗ) определяет новые правила регулирования садоводческих и огороднических товариществ и при вступлении в силу с 1 января 2019 г. отменяет предыдущий Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Бесспорно, новый  Закон привнесет много полезного в  оцивилизацию садоводства и огородничества, а  приведение всех существующих дачных организационно-правовых форм (ДНП, ДНТ, СНТ, ОНТ) к двум возможным позволит точно определить статус земель и разрешить часто возникавшие проблемы с принадлежностью подъездных дорог к участкам, сложности с использованием мест общего пользования, которые раньше могли принадлежать частным лицам из-за пробелов в законодательстве и в нарушение сервитутного права. (Взималась даже плата за подъезд домовладельцев  к их коттеджным строениям и земельным  участкам!)

Но позволят ли новые законодательные новеллы миноритарным собственникам коттеджей и земельных участков  в садоводческих объединениях  реально контролировать свои средства, направленные на коммунальные нужды и благоустройство коттеджного  поселка ?

Несомненно, законодательное требование только безналичных расчетов значительно повысит финансовую дисциплину и не позволит с легкостью скрыть или исказить тот или иной  факт хозяйственной деятельности. Взносы в товариществах можно будет устанавливать и собирать только в виде членских и целевых взносов. Вступительные взносы и иные платежи с 01.01.2019 года незаконны. Более того,  членские взносы и целевые взносы носят закрытый характер, а  наименование расходных статей устанавливается законодательно.

Согласно п. 5 ст. 14 Закона № 217-ФЗ членские взносы могут быть использованы исключительно на расходы, связанные: 1) с содержанием имущества общего пользования товарищества, в том числе уплатой арендных платежей за данное имущество; 2) с осуществлением расчетов с организациями, осуществляющими снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение на основании договоров, заключенных с этими организациями;  3) с осуществлением расчетов с оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями; 4) с благоустройством земельных участков общего назначения; 5) с охраной территории садоводства или огородничества и обеспечением в границах такой территории пожарной безопасности;6) с проведением аудиторских проверок товарищества; 7) с выплатой заработной платы лицам, с которыми товариществом заключены трудовые договоры; 8) с организацией и проведением общих собраний членов товарищества, выполнением решений этих собраний; 9) с уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Согласно п. 6 ст. 14 Закона № 217-ФЗ целевые взносы вносятся членами Товарищества на расчетный счет товарищества по решению общего собрания членов товарищества, определяющему их размер и срок внесения в порядке, установленном Уставом товарищества, и могут быть направлены на расходы, исключительно связанные: 1) с подготовкой документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка; 2) с подготовкой документации по планировке территории в отношении территории садоводства или огородничества; 3) с проведением кадастровых работ для целей внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования; 4) с созданием или приобретением необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования;

Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных собранием членов Товарищества. Под финансово-экономическом обосновании в контексте законодательных новелл понимается расчет членского взноса от количества соток (кв. м) либо от количества домовладений. Правлению товарищества необходимо представить такой расчет вместе с приходно-расходной сметой  Общему собранию в целях утверждения ежемесячного членского взноса.

К сожалению, новый законодательный порядок в сфере регулирования садоводства и огородничества обошел такие серьезнейшие проблемы сметного финансирования, как нормативно-расчетное обоснование расходов, главным образом необходимость нормативно-расчетного обоснования и порядка ценообразования по установленным тарифам на транспортировку воды и стоков, а также тарифно-расчетное обоснование затрат на электричество для общепоселковых нужд. При управлении многоквартирными домами с 2017 года законодательно установлен  четкий порядок расчета оплаты за общедомовые нужды (ОДН), согласно которому расходы на холодную, горячую воду и электричество в местах общего пользования перешли из коммунальной услуги в жилищную. При этом размер платы на ОДН не может превышать нормативы, утвержденные региональным ведомством. Такие фиксированные нормативы – тарифы на общедомовые нужды (ОДН) жестко контролируются жилищной инспекцией. Перерасход коммунальных ресурсов вынуждена оплатить управляющая компания, а  не собственники многоквартирного дома.

Такой же тарифно-расчетный порядок оплаты водо- и электропотребления для общепоселковых нужд необходимо установить в садоводческих и огороднических объединениях, включая коттеджные поселки.

Проведенные проверки соответствия приходно-расходных смет реально оказанному объему коммунальных услуг и услуг благоустройства всегда подтверждали существенное завышение сметного финансирования и объема оказанных услуг в каждом коттеджном поселке,  причем чаще всего — по статье затрат за электропотребление, водопотребление мест общего пользования.

Таким образом, можно заявить, что отсутствие тарифно-расчетного обоснования потребляемых ресурсов приводит к «личной марже»  управляющих компаний коттеджными поселками в садоводческих объединениях. Но необходимые меры государственного и общественного контроля для садоводческих и огороднических объединений не приняты, плановые проверки на муниципальном уровне не проводятся, а по обращениям граждан такие проверки часто безрезультатны,  возможно, из-за коррупционной составляющей.

Требуют особого внимания целевые взносы на создание или приобретение необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования (подп. 4. п. 6 ст. 14 Закона № 217-ФЗ).  Как правило, в коттеджных поселках и садоводческих объединениях собираются целевые взносы на строительство и ремонт имущества общего пользования, наиболее часто достраивают или ремонтируют подъездные и внутрипоселковые дороги  и коммуникации. В этой связи согласно Закону № 217 ФЗ требуется точно  определить границы территории товарищества и идентифицировать все объекты общего пользования в пределах его границ, включая идентификацию внутрипоселковых дорог. Чаще всего внутрипоселковые дороги в садоводческих товариществах, в том числе в  коттеджных поселках не определены в границах.  Зададим вопрос управляющей компании:  законно ремонтировать такие внутрипоселковые дороги?   Можно собирать целевой членский взнос с собственников и членов товарищества на объект, которого нет? Ведь он документально не оформлен.

 Важно обратить внимание на расчет и обоснование строительно-ремонтных работ в самой  смете,  которая оформляется в  соответствии с  требованиями законодательства. Внимательные миноритарные собственники в состоянии проверить сметный расчет и сравнить с фактическим объемом предстоящих  строительно-ремонтных  работ.  Но чаще молчаливое и равнодушное большинство членов коттеджных поселков и иных садоводческих объединений не вникает в сметное финансирование,  что создает питательную среду  для недобросовестных управляющих компаний или правлений садоводческих  объединений.

Однако вернемся к вопросу реального контроля собственниками и членами товарищества своего садоводческого объединения.   Согласно п. 3 ст. 11 Закона 217-ФЗ  члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению получать за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества, заверенные  копии:

1) устава товарищества с внесенными в него изменениями, документа, подтверждающего факт внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц;

2) бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, приходно-расходных смет товарищества, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

3) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) документов, подтверждающих права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

5) протокола собрания об учреждении товарищества, протоколов общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

6) финансово-экономического обоснования размера взносов;

7) иных, предусмотренных Законом № 217-ФЗ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренних документов товарищества.

Следовательно, права миноритарного собственника остаются  ограниченными, а новый Закон № 217-ФЗ в сфере  регулирования садоводческих и огороднических объединений не привнес позитива или прозрачности в использовании денежных средств,  собираемых   управляющими компаниями садоводческих объединений на коммунальные услуги и благоустройство в интересах садовода, владеющим домом и земельным участком. Для реального контроля за расходованием денежных средств недостаточно приходно-расходной сметы и ее исполнения.  Учитывая, что все садоводческие и огороднические объединения ведут учет по упрощенной системе налогообложения, информация бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества вообще не интересна миноритарным собственникам, задавшимся вопросом эффективности потраченных садоводческим объединением денег. Таким образом,  в регулировании правоотношений управляющей компании  (правления садоводческого объединения) и миноритарных владельцев земельных участков законодатель не предусмотрел диспозиций, сдерживающих конфликтные ситуации по поводу неэффективности использования денежных средств миноритарных собственников,  и тем самым не ограничил соблазн управляющих компаний садоводческих объединений распоряжаться чужими денежными средствами по своему усмотрению и извлекать собственную выгоду.