А.В. Ананов – юрист

 

Рассматриваются вопросы, связанные с заливом квартиры в многоквартирном доме по вине управляющей компании.

Ключевые слова: залив квартиры, управляющая компания.

 

Причины залива квартиры не всегда в нерадивости соседей, живущих сверху. В большинстве случаев ущерб причиняет затопление с крыши, прорванная канализация и проникновение воды с технического этажа. Все вышеперечисленные ситуации имеют одного виновника ущерба – управляющую компанию (УК) многоэтажного жилого дома.

Однако после того как произошел залив квартиры, УК, как правило, всеми методами пытается уйти от ответственности.

До определения степени ответственности в заливе квартиры УК необходимо уточнить статус этой организации, так как кроме УК нередки случаи направления претензий и предъявление исков к эксплуатирующей компании. Дело в том, что, чтобы обеспечить функционирование всех систем в многоквартирном жилом доме, как правило, УК нанимает подрядную организацию, непосредственно выполняющую технические работы касательно поддержания всех систем в рабочем состоянии. Подобная организация-подрядчик и называется эксплуатирующей компанией. В случае причинения ущерба в результате залива УК всеми способами старается снять с себя ответственность и переложить её на организацию-подрядчика. 

Важно отметить, что именно УК должна быть привлечена к ответственности в судебном порядке по исковому заявлению о затоплении. Однако в практике встречается ситуации, когда иск в суд предъявляется не к УК, а к эксплуатирующей компании, что не верно, так как у жильца-истца с этой подрядной организацией нет договорных отношений.

Не стоит рассчитывать, что УК добровольно в инициативном порядке решит в кротчайший срок возместить причиненный ущерб.

Первым шагом после произошедшего залива квартиры является комиссионная проверка, которая проводится УК. Как правило, комиссия состоит из трех сотрудников УК и собственника жилого помещения.

Вторым шагом является составление акта комиссионной проверки. После обследования жилого помещения составляется акт комиссионной проверки, где указывается перечень повреждений. Собственник должен внимательно ознакомиться с данным актом. В случае несогласия с выводами комиссии собственник обязан зафиксировать свои замечания в акте комиссионной проверки.

Третьим шагом является определение виновника залива. По результатам проведенной комиссионной проверки комиссия делает выводы и определяет виновного произошедшего залива. Данные выводы фиксируются в акте комиссионной проверки. Правильные выводы, указанные в акте комиссионной проверки, являются залогом успеха досудебного и судебного урегулирования претензий. Для обоснования вины УК собственник должен знать основные нормы законодательства, регулирующие функции и обязанности управляющей компании.

В функции управляющей организации входят содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» утвержден состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно п. 42 данных Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Основными причинами залива жилого помещения там, где зона ответственности ложится на управляющую компанию, являются засор стояка канализации или срыв стояка холодного и горячего водоснабжения. Согласно Правилам канализационный стояк, и стояки холодного и горячего водоснабжения входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить технический осмотр и проводить профилактические работы в установленные сроки в отношении общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

При управлении многоквартирным домом УК несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения относительно предоставления этими организациями гражданам и членам этих организаций платных услуг (работ) распространяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Судебная практика по данной категории дел разнообразна. В ряде случаев залив происходит в результате разгерметизации в квартире сверху системы отопления, причиной чего явилось ненадлежащее содержание УК системы отопления МКД: не были предприняты меры по предупреждению причин протечки (апелляционное определение Саратовского областного суда от 3 июля 2013 г. по делу № 33-4059).

В другой ситуации залив квартиры произошел в результате разрыва радиатора отопления в квартире сверху. При этом суд указал, что в состав общего имущества включается общедомовая система отопления, включающая, в том числе, стояки, обогревающие элементы и иное оборудование, расположенное на сетях. В связи с тем, что УК не обеспечила надлежащее содержание общего имущества, причиненный истцу ущерб подлежит взысканию, поскольку установлено виновное бездействие УК. Суд пришел к выводу, что радиатор отопления относится к общему имуществу собственников, поскольку из анализа положений законодательства следует вывод о том, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, при отсутствии отключающих устройств входят в состав общего имущества многоквартирного дома (апелляционное определение Архангельского областного суда от 1 июля 2013 г. по делу № 33-3805/13).

В другом случае затопление квартиры произошло вследствие течи трубопровода в квартире сверху по вине УК, так как внутриквартирная система отопления в данном случае относится к общему имуществу собственников помещений дома, поскольку радиаторы и отводка к ним в квартире не имеют отключающих устройств, а значит, они не могут быть демонтированы без ущерба для всей внутридомовой системы отопления (апелляционное определение Тамбовского областного суда от 24 июня 2013 г. по делу № 33-1621).

Таким образом, граждане — собственники помещений в многоквартирном доме являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией, и вправе возмещать причиненный вред вследствие залива их квартиры путем досудебного и судебного урегулирования претензий.