А.Н. Иванов – генеральный директор компании «Юридическая служба столицы»

URL: http://ooo-uss.ru

 

Рассматриваются вопросы, связанные с особенностями права общей долевой собственности на жилище.

Ключевые слова: жилище, право на жилище, долевая собственность. 

 

С учетом роста мегаполисов и развития строительных технологий, позволяющих возводить многоэтажные дома в короткие сроки, за последние десятилетия именно квартира как составная часть жилого дома стала ведущим объектом удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Жилище – важнейший элемент материальной культуры. Формы, типы и разновидности жилища соответствуют социально-экономическим условиям жизни общества, уровню развития производительных сил, культурно-бытовым и национальным традициям, климатическим особенностям, уровню строительной техники.

Понятие жилого помещения содержится сразу в нескольких источниках законодательства и употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (ст. 673 ГК РФ), в других случаях – как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме), в третьих – в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

В жилищном законодательстве выделяются отдельные виды жилого помещения, дается понятие каждого из них (ст. 16 ЖК РФ). Жилые помещения подразделяются на следующие виды: жилые дома; жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах; служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан.

Жилой дом – самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. В ч. 2 ст. 16 ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В составе жилых помещений (жилых домов) выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

К особым характеристикам жилого помещения, отличающим его от других объектов права, относится уровень его благоустройства, необходимость соответствия специальным техническим и санитарным нормам.

Указанные выше категории жилища могут являться объектом права общей долевой собственности.

Очевидно, что основой права общей долевой собственности на жилище выступает право собственности на жилище. В свою очередь, право собственности на жилище основывается на более широкой правовой категории – праве на жилище. В связи с этим важно понимать его соотношение с правом собственности на жилище, в основе которого лежит, в том числе, и право на жилище, и определить характер правового регулирования отношений долевой собственности на жилище.

Декларирование указанного права (права на жилище) в современном международном праве произошло с момента принятия Всеобщей декларации прав человека (1948 год), в статье 25 которой провозглашено: каждый человек имеет право на такой жизненный уровень (включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и социальное обслуживание), который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи.

Аналогичный подход мы видим и Конвенции о защите прав человека и основных свобод ETS № 005 от 4 ноября 1950 г. и в Пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. 

С учетом положений международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище.

Важное положение о праве на жилище закреплено и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». В нем, в частности, указано, что конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключении случаев произвольного лишения граждан жилища. 

Жилищный кодекс РФ развивает положения Конституции РФ в части права гражданина на жилище и более конкретно формулирует принципы построения отношений, связанных с жилищем.

Можно указать следующие характеристики права на жилище:

- стабильность пользования имеющимся жильем;

- возможность улучшения своих жилищных условий;

- возможность использования жилья в интересах других граждан;

- обеспечение жильцам комфортного проживания;

- недопустимость произвольного лишения граждан жилья;

- неприкосновенность жилища.

При рассмотрении вопроса об общей долевой собственности на жилище следует отметить, что она несет в себе особый характер отношений, складывающийся между участниками долевой собственности.

Анализ правоприменительной практики показывает, что в настоящее время существуют проблемы реализации правомочий участников долевой собственности на жилище, и данные проблемы несут в себе не только юридический, но и глубокий социальный конфликт между индивидами. Очевидно, что особенность общей долевой собственности на жилище — неизбежные неудобства совместного использования одной вещи несколькими лицами — носителями однородных прав, что подтверждает и судебная практика.

Следует отметить, что у участника долевой собственности нет особой уверенности в стабильности пользования общим жилым помещением. При этом, если между участниками долевой собственности официально не закреплен порядок пользования общим жилищем (например, соответствующим соглашением), то отсутствуют какие-либо гарантии того, что фактический порядок пользования не может быть нарушен. На практике нередки случаи, когда сособственники самовольно занимают чужую площадь в жилом помещении, переставляют мебель, производят установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования или изменение конфигурации жилого помещения и т.п.

Кроме того, часто возникает вопрос: а может ли долевой собственник жилища использовать жилье в интересах других граждан? Конечно, под такими гражданами понимаются, прежде всего, члены семьи собственника.

Верховный Суд РФ изложил свою позицию в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г.), согласно которой на вселение своих родственников участник долевой собственности обязан получать согласие всех участников долевой собственности. 

Ввиду распространенных в практике конфликтных отношений между долевыми собственниками использование жилища в интересах других граждан остается под вопросом.

В связи с невозможностью совместного проживания у долевых собственников нередко возникает вопрос о возможности принудительного лишения права собственности одного участника долевой собственности по требованию другого собственника. Судебная практика подтверждает возможность лишения права собственности на долю в праве собственности на жилище против воли участника долевой собственности (Определение Верховного Суда РФ от 24 октября 2006 г. № 56-B06-17).

Таким образом, принцип недопустимости произвольного лишения жилища в отношении долевой собственности на жилище в полной мере не реализуем, поскольку фактически по воле иного лица, облеченной в соответствующее решение суда, собственник может быть лишен права на долю.

Для полноценной жизни долевой сособственник жилища вправе распорядиться жилым помещением так, чтобы предоставить его в кратковременное пользование третьим лицам (пригласить к себе в жилище лиц близкого круга общения, обслуживающий персонал и др.). Однако в ситуации, когда один из собственников против нахождения посторонних лиц, находящихся в общем жилище с согласия другого сособственника, возникает вопрос: имеет ли он гарантии того, чтобы его право на неприкосновенность жилища не нарушалось?

Если указанные выше лица находятся в жилище на основании разрешения иного сособственника, то правоохранительные органы вправе не применять меры воздействия, если в действиях третьих лиц нет состава правонарушения. В тоже время нарушение порядка согласования нахождения лиц в общем жилище является гражданским деликтом (нарушением статей 246, 247 ГК РФ), в связи с чем восстановление прав может происходить только в судебном порядке в рамках гражданского судопроизводства, а не путем применения мер административного воздействия.

Таким образом, принцип неприкосновенности жилища в аспекте долевой собственности на жилище может быть ограничен возможностью присутствия посторонних лиц при условии согласия на это другого сособственника.

Проведенный выше анализ отражения принципов права на жилище в праве долевой собственности на жилище говорит о том, что совокупность отношений по поводу долевой собственности на жилище – отдельный институт общественных отношений, к которому принципы права на жилище применяются с определенными оговорками, и вопрос о степени ограниченности прав долевых собственников жилища в настоящее время на практике решается неоднозначно. 

Очевидно, что в настоящее время требуются эффективные и быстрые механизмы восстановления нарушенных прав, основанные на принципе обоюдного равенства в вопросе ограничения прав. Представляется, что существующая неоднозначность вопроса о степени ограниченности прав долевого собственника предполагает необходимость разработки соответствующих норм для более четкого урегулирования отношений долевой собственности, исключая возможность злоупотребления правами.