Необходимость установления сервитута при использовании общего имущества cобственников многоквартирного дома

УДК 347.265 

Страницы в журнале: 60-63

О.Н. БОБРОВСКАЯ,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Минюста России

При осуществлении деятельности по управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья нередко встречается необоримое сопротивление третьих лиц, обладающих законными правами собственников на те же объекты. При этом и сами товарищества собственников жилья в рамках предоставленных законом правомочий фактическими действиями значительно усложняют использование легитимных прав (возникших в силу договора) третьими лицами в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома.

Автор раскрывает проблемы практического характера, требующие установления сервитутов при использовании общего имущества собственников многоквартирного дома, на основе материалов судебной практики.

Direct necessity of servitude’s institution by utilization of common property of many-flats house’s owners

Bobrovskaya O.

By realization of activity by management of common property lodging’s owners in many-flats house associations of dwelling’s owners often meet invincible resistance of third persons, which have legal rights of owners at the same objects. By this associations of dwelling’s owners by actual acts strongly complicate utilization of legal rights, which arise owing to contract, by third persons as regards to common property of many-flats house’s owners themselves in limits competent, which were gave by the law.

Genuine article uncovers problems of practice character, demanding of servitude’s institution by utilization of common property of many-flats house’s owners, on the basis of legal practice.

В  соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом.

Данное положение однозначно и бесспорно предоставляет собственникам право самостоятельно осуществлять триаду правомочий в отношении данного имущества с момента вступления в силу ЖК РФ. Однако это право практически невыполнимо в случаях, когда многоквартирный дом был принят в эксплуатацию ранее этого срока и нежилые помещения данного дома были переданы департаментами имущества субъектов Российской Федерации во временное долгосрочное пользование по договорам аренды или купли-продажи хозяйствующим субъектам.

Обратившись к судебной практике, можно выявить общую тенденцию. С одной стороны, суды склоняются к мнению о том, что, исходя из буквального содержания ст. 39 ЖК РФ, а также положений регионального законодательства о жилищной политике (в частности, Закона города Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»), содержание и обслуживание общего имущества собственников многоквартирного дома является их непосредственной обязанностью, для чего собственники привлекаются к управлению многоквартирными домами в рамках предоставленных способов.

Кроме того, исходя из положений постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяется собственниками помещений в многоквартирном доме; общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, который в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводится собственниками помещений, или привлекаемыми ими лицами на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья (ТСЖ).

С другой стороны, всякое право специализированной организации, избранной для управления, не может осуществляться при умалении прав собственности иных лиц, оформленных надлежащим образом и в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством.

В связи с этим представляет интерес один из классических случаев, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в сентябре 2009 года, когда пересеклись разнонаправленные интересы ТСЖ, избранного в качестве способа управления многоквартирным домом, и акционерного общества — собственника подвального помещения, которое законом отнесено к общему долевому имуществу собственников помещений. Коллизия состояла в том, что при всей бесспорности прав ТСЖ на данные объекты суду пришлось рассматривать указанное дело с учетом конкретных обстоятельств, не позволивших ТСЖ удовлетворить иск в объеме заявленных требований[1].

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО об обязании ответчика в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу в целях осмотра общего имущества жилого дома дать представителям ТСЖ, Государственной жилищной инспекции и ООО доступ в помещения № 3—12 подвала жилого дома. Решением от 20.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.06.2009, иск был удовлетворен. В кассационной жалобе ЗАО, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просило решение от 20.02.2009 и постановление от 25.06.2009 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 3 марта 2000 г. ЗАО зарегистрировало право собственности на нежилые помещения магазина общей площадью 1108,7 кв. м на первом этаже жилого дома и помещения в подвале, о чем выдано свидетельство от 03.03.2000 серии 29.00 № 0045455 и сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом ТСЖ приняло дом в управление только в мае 2006 года. Как управляющая организация ТСЖ осуществило обследование инженерных систем дома и выявило необходимость проведения ремонта системы теплоснабжения и замены поврежденного кабеля. Однако, обратившись за проведением ремонта к специализированным организациям, ТСЖ получило отказы проводить ремонтные работы в связи с невозможностью доступа в подвальные помещения дома, принадлежащие ЗАО. В этой связи ТСЖ были составлены два акта: от 14.11.2008 — о выявлении факта перекрытия кирпичной кладкой двух проемов в капитальной внутренней стене подвала, что влечет невозможность доступа в подвальные помещения дома, и от 13.02.2009 — о выявлении препятствий в осмотре коммуникаций дома директором ЗАО.

Ссылаясь на то, что отсутствие доступа ТСЖ в помещения ЗАО влечет за собой невозможность составления дефектных ведомостей, необходимых для участия в городской адресной целевой программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов на 2009 год, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Удовлетворяя требования ТСЖ, суды обеих инстанций исходили из наличия в принадлежащих ЗАО помещениях системы теплоснабжения, являющейся общим имуществом многоквартирного дома. Вместе с тем вывод судов о предназначении системы теплоснабжения в помещениях ЗАО для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме недостаточно обоснован. Судами не дана оценка доводу ответчика о том, что инженерные сети и коммуникации, находящиеся в помещениях ЗАО, обслуживают только помещения, принадлежащие  ЗАО, а не весь многоквартирный дом.

При этом ЗАО, как собственник имущества, согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ вправе по своему усмотрению совершать любые действия в отношении имущества, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Суды, обязав собственника предоставить доступ в его помещения представителям ТСЖ, не указали цели и сроки такого доступа; не исследовали вопрос о возможности оформления документов, необходимых для участия в целевой программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и получения финансовой поддержки, без установления беспрепятственного доступа в помещения ответчика; не определили возможность составления таких документов собственником помещений самостоятельно, без участия ТСЖ.

Поскольку судами обеих инстанций не были полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, решение от 20.02.2009 и постановление от 25.06.2009 подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, для осуществления легитимной деятельности ТСЖ должно ходатайствовать об установлении сервитута и оплачивать собственнику нежилых помещений в доме его использование, что, по сути, является нонсенсом.

Другой пример, напротив, показывает, что создание специализированной организации для управления многоквартирным домом нередко вызывает сложности для арендаторов нежилых помещений, которые используют их для осуществления предпринимательской деятельности. Такие случаи возникают при установлении ограждающих конструкций на придомовой территории многоквартирного дома, препятствующих свободному проходу и проезду. Попытки восстановить нарушенные права в суде приводят лишь к судебным издержкам[2].

Так, индивидуальный предприниматель (ИП) обратился в арбитражный суд с иском к ТСЖ о признании действий товарищества по ограничению входа в парикмахерскую и подъезда к ней незаконными и об обязании товарищества держать ворота открытыми с 8 часов 30 минут до 21 часа (во время работы парикмахерской) или о перенесении ворот на другую сторону арки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен городской комитет по управлению городским имуществом (далее — КУГИ).

Решением от 28.11.2007 в удовлетворении заявленных требований было отказано, постановлением арбитражного апелляционного суда от 03.03.2008 указанное решение было оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП просил данные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение судом норм материального права — п. 5 ст. 36 ЖК РФ. Как считал податель жалобы, установка круглосуточно закрытых ворот с ограничением доступа на дворовую территорию третьих лиц существенным образом ухудшила условия аренды помещения, в котором расположена парикмахерская. В общем собрании собственников помещений, проведенном в форме заочного голосования в период с 17 по 19 ноября 2007 г., на которое сослался суд в подтверждение правомерности действий ТСЖ, собственник арендуемого истцом помещения участия не принимал. Судом не были исследованы все возможности мирного урегулирования спора, не учтено мнение КУГИ как собственника помещения. Представитель КУГИ поддержал просьбу истца об отмене судебных актов, считая, что судом не выяснены все существенные для дела обстоятельства.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, ИП арендовал нежилое помещение на первом этаже жилого дома на основании договора от 17.08.1998 № 15-А004414, заключенного с КУГИ на 10 лет, для использования под парикмахерскую.

ТСЖ было создано 12 января 2006 г. В соответствии с решением правления ТСЖ от 04.02.2007 (принятым на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования в период с 17 по 19 ноября 2007 г.), в арке жилого дома были установлены металлические ворота, а на калитку в воротах — домофон (за счет собственных средств жильцов).

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства и надлежащим образом оценив их, суд правомерно посчитал, что ИП не доказал факт нарушения оспариваемыми действиями ТСЖ каких-либо его прав, которые могут быть защищены в судебном порядке из-

бранным им способом. Судом установлено, что ИП не лишен возможности использовать арендуемое помещение; проход в помещение работникам и клиентам истца обеспечивается через калитку в воротах, ключи от которой, а также технические средства для осуществления связи через домофон у ИП имеются.

Истец не доказал, что устранение возникших у него в процессе эксплуатации арендуемого помещения неудобств, вызванных ограничением свободного доступа на внутридворовую территорию посторонних лиц, не повлечет нарушения прав собственников помещений в доме, обеспечит баланс интересов собственников квартир, использующих их для проживания, с одной стороны, и интересов ИП, использующего помещение в доме в коммерческих целях, — с другой.

ИП не представил относимых и допустимых доказательств того, что действия ТСЖ по ограничению прохода на внутридворовую территорию, в частности, путем установки домофона на калитку ворот и их закрытия, совершены с нарушением положений ЖК РФ о порядке владения и пользования собственниками помещений в доме общим имуществом. Решению общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования в период с 17 по 19 ноября 2007 г., судебные инстанции дали надлежащую оценку. Довод подателя жалобы о том, что при проведении данного собрания были допущены существенные нарушения требований ЖК РФ, подлежит отклонению в соответствии со статьями 286 и 288 АПК РФ как направленный на переоценку исследовавшихся судом доказательств и выводов суда об обстоятельствах дела. В таком случае несогласие арендатора с установленным порядком проникновения на внутридворовую территорию, затрудняющим, по его утверждению, проход к арендуемому им помещению для него и клиентов парикмахерской, само по себе не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

Ссылка подателя жалобы на п. 5 ст. 36 ЖК РФ не может быть принята во внимание как не относящаяся к спорным правоотношениям. Согласно указанной правовой норме для обеспечения доступа к объектам, существовавшим до введения в действие ЖК РФ, лицо вправе требовать установления обременения земельного участка правом ограниченного пользования. Однако в данном случае предпринимателем заявлено требование не об установлении нового обременения земельного участка правом ограниченного пользования, а о снятии ограничений в пользовании путем обеспечения открытого прохода на территорию в течение рабочего дня.

Учитывая изложенное кассационная инстанция не усмотрела оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты были оставлены в силе.

Таким образом, судом упоминается возможность установления сервитута в отношении земельного участка как единственное решение возникшей проблемы, поскольку в действиях ТСЖ суд не усматривает злоупотребления правом и не принимает во внимание доводы КУГИ как собственника нежилых помещений в доме. В приведенном примере установление сервитута действительно позволит удовлетворить интерес ИП как хозяйствующего субъекта.

Библиография

1 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2009 по делу № А05-13550/2008.

2 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 по делу № А56-13904/2007.