И.В. АКСЮК,

адвокат, старший преподаватель кафедры гражданского права юридического факультета Ростовского государственного университета

 

Правовой режим недвижимости существенно отличается от правового режима движимых вещей. Хотя недвижимые вещи нельзя считать ограниченными в обороте, ибо их оборот разрешен, в то же время оборотоспособность недвижимости «осложнена» требованием государственной регистрации прав на нее.

«Особый режим для недвижимости, — утверждает П.П. Цитович, — был связан в первую очередь с тем, что недвижимости являются одновременно подразделениями государственной территории, чем обусловливается:

а) их подверженность принудительному отчуждению по распоряжению верховной власти; б) связь распределения недвижимостей с жизненными интересами государства...»[1] На особый правовой режим недвижимости указывают и многие современные правоведы. Так, З.И. Цыбуленко отмечает, что «учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим»[2].

Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в законодательстве посредством учреждения государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав (за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты — ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Установлена также государственная регистрация воздушных судов (ст. 33 Воздушного кодекса РФ), морских судов и прав на них (гл. III Кодекса торгового мореплавания РФ), судов внутреннего плавания и прав на них (ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ), космических объектов (ст. 17 Закона РФ от 20.08.1993 № 5663-1 «О космической деятельности»).

В Древнем Риме уже в I веке существовала система поземельных книг, в которые заносились вещные права на землю, знакомство с которыми позволяло убедиться, принадлежит ли данный участок должнику, заложен он или нет[3]. Публичное признание (оглашение) вещных прав на недвижимость было развито в древнегерманском праве[4]. В конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записи (ипотечных книг). Содержание этих записей постепенно было расширено в направлении фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость. В течение XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги[5].

В России с XVI века для придания большей определенности перехода земли от одного лица к другому предписывалось предъявлять купчие в приказы. В приказе на основании специальных книг определялись наличие и величина «приобретаемого имения» и принадлежность его тому лицу, которое его отчуждало. С конца XIX века для передачи недвижимого имущества требовалось совершить специальные действия, которые охватывались понятием «ввод во владение». О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом отметки и считался днем укрепления права на имущество[6]. Фиксация прав на недвижимое имущество в специальных книгах получила название «укрепление вещных прав», а сам письменный акт — «крепость». В большинстве западных государств такие книги назывались ипотечными, так как первоначально в них делались записи только о залоге недвижимого имущества[7].

Сегодня составной частью более строгого режима недвижимости в России является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Однако это понятие к государственной регистрации сделок применяться не может, поскольку не признает и не подтверждает права на недвижимое имущество, а является лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки.

Несоответствие сути государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не случайно и связано с кардинальным различием объекта регистрации. Сделка есть лишь одно из оснований изменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя в этом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрено такое требование, так и в том, что иные правоустанавливающие документы не рассматриваются в качестве объекта регистрации.

Между тем процедура регистрации прав на недвижимость в любом случае включает в себя проверку действительности всех поданных заявителем документов, а также внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним наименования и реквизитов правоустанавливающих документов. При этом сами правоустанавливающие документы являются неотъемлемой частью реестра (п. 3 ст. 9, пункты 2, 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Наличие обязательной регистрации прав на недвижимость само по себе делает излишним отдельную регистрацию некоторых сделок с недвижимостью как основание изменения прав на нее.

Целесообразность государственной регистрации сделок с недвижимостью в настоящее время подвергается сомнению, что следует признать вполне обоснованным. Представляется необходимым исключить требование о регистрации сделок с недвижимым имуществом из законодательства путем внесения изменений в соответствующие правовые нормы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Это означает законодательное закрепление принципа достоверности государственной регистрации: можно оспаривать зарегистрированное право, но не саму запись о регистрации права.

Главной проблемой при ответе на вопрос о роли государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании соответствующих отношений, в частности отношений собственности на недвижимость, является правовая природа этой процедуры. Государственную регистрацию осуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы (п. 1 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Эта деятельность носит административный характер и является элементом механизма исполнительной власти.

В своей исполнительной деятельности регистрирующие органы выражают публично-правовой интерес, для чего наделяются специальными юридическими властными полномочиями. Одновременно они являются той официальной государственной инстанцией, от действий которой зависит реализация законных интересов и притязаний иных субъектов, не наделенных властными полномочиями в этих отношениях. Так, споры, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются как возникающие из административных правоотношений. В законодательстве предусмотрена административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 19.21 КоАП РФ).

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть акт государственного органа административного характера.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ акт государственного органа может предусматриваться законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Однако возникают вопросы: является ли государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким актом государственного органа? можно ли рассматривать регистрацию в качестве основания возникновения, ограничения, прекращения прав на недвижимое имущество?

ГК РФ не упоминает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8), ни в качестве основания приобретения права собственности (ст. 218), ни в качестве основания возникновения обязательства (ст. 307). Более того, ни в одной норме ГК РФ не указывается на то, что регистрация является основанием возникновения каких-либо гражданских прав и обязанностей. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не называет регистрацию основанием возникновения прав на недвижимость. Следовательно, можно сделать вывод о том, что законодатель не придает акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество значение правообразующего юридического факта.

Между тем ГК РФ в ряде случаев с такой регистрацией связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 234). Однако в этих и других нормах (например, в п. 1 ст. 131, пунктах 1, 2 ст. 564) речь идет о регистрации соответствующих прав, значит, объектом регистрации являются все-таки сами права, но для этого они должны возникнуть до начала процедуры их государственной регистрации. На это несоответствие обращают внимание многие цивилисты, рассматривающие данную проблему. Так, по мнению Л.Б. Шейнина, «Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” при буквальном его толковании дает основание считать, что эти права существовали и раньше, т. е. до обращения заинтересованного лица за их регистрацией»[8].

Законодатель только в некоторых случаях упоминает о государственной регистрации ограничения, возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимые вещи, однако и здесь речь идет прежде всего о регистрации прав на эти вещи (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Указывается также на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ), но не упоминается, что моментом перехода этого права является регистрация.

В ГК РФ встречаются и такие формулировки законодателя, как возникновение субъективного гражданского права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации у лица, «приобретшего это имущество» (п. 1 ст. 234). Еще больший интерес вызывает положение п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно, законодатель допускает рассмотрение таких действий этих лиц как основание для изменения отношений между ними.

Не менее интересными являются правила п. 1 ст. 564 ГК РФ о переходе права собственности на предприятие как имущественный комплекс с момента государственной регистрации. Однако речь идет о регистрации не перехода, а права, т. е. объектом регистрации является право, переход которого, а значит, его возникновение у приобретателя, произойдет после регистрации права. Более того, положение п. 2 ст. 564 ГК РФ противоречит норме п. 1 этой же статьи, устанавливающей в качестве общего правила иной момент перехода права собственности на предприятие — «непосредственно после передачи предприятия покупателю». Положение п. 4 ст. 1152 ГК РФ вообще не связывает возникновение прав с государственной регистрацией: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства... независимо от момента государственной регистрации прав наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

Таким образом, попытка законодателя увязать момент возникновения прав на недвижимость с государственной регистрацией не вписывается в систему гражданско-правового регулирования возникновения, ограничения, прекращения субъективных гражданских прав. Такое несоответствие и порождает противоречия и неточность формулировок в правовых нормах, устанавливающих правила государственной регистрации прав на недвижимость.

В литературе можно встретить две противоположные точки зрения на правовую природу государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно первой регистрация является правообразующим юридическим фактом[9]. Так, по мнению В.В. Чубарова, регистрация есть «правоприменительная деятельность учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость»[10]. Вторая точка зрения заключается в том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не создает субъективное гражданское право, а лишь закрепляет, подтверждает, удостоверяет его[11].

Вторая точка зрения нашла свое отражение в позиции Конституционного суда РФ. В определении от 05.07.2001 № 154-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 ГК РФ суд отмечает: «Государственная регистрация... призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права... и потому не может рассматриваться как... ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ, права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях...».

При характеристике правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость нельзя не учитывать цели создания системы регистрации. Одной из них является публичность оборота недвижимости, «введение оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществление его на принципах гласности и публичности»[12], «возможность для приобретателей получить интересующие их сведения о приобретаемой недвижимости»[13]. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним характеризуется как «особая информационная система, позволяющая всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта»[14].

Имеет место также фискальная цель такой регистрации[15], являющаяся основной в большинстве зарубежных стран[16]. Так, российское законодательство предусматривает обязанность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в них), и его владельце в налоговые органы по месту своего нахождения (п. 4 ст. 85 НК РФ). В этих целях и находит свое воплощение публично-правовой интерес государства к регулированию частноправовых отношений.

Государственная регистрация прав на недвижимость как акт государственного органа имеет юридическое значение главным образом для гражданского оборота и служит средством введения недвижимого имущества в такой оборот путем обязательности подтверждения уполномоченным на то государственным органом прав на эту недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество применяется в развитых странах. Во многих из них существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения права собственности на это имущество (см., например, § 873—874 германского Гражданского уложения, § 658 швейцарского Гражданского уложения). Так, по французскому законодательству все вещные права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента  совершения записи сделка с недвижимостью признается действительной в отношениях между сторонами по ней, но до момента регистрации прав, возникающих из нее. В реестре эти права не могут иметь юридической силы в отношении третьих лиц ввиду несоблюдения принципа публичности сделки[17].

Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частноправовых отношений, в которых объект субъективных прав — недвижимость. Таким элементом является государственная регистрация прав на имущество. Она не признается правообразующим юридическим фактом, а представляет собой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот.

Гражданское законодательство определяет не только основания возникновения, но и порядок осуществления гражданских прав (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Особым порядком следует признать государственную регистрацию этих прав. Такая характеристика правового режима недвижимого имущества создает возможность в значительной степени устранить противоречия законодательства в этой сфере путем внесения изменений в некоторые нормы ГК РФ.

 

Библиография

1 Цитович П.П. Русское гражданское право: Конспект лекций. — Киев, 1894. С. 27—29.

2 Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.

3 См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. — М., 1998. С. 141.

4 См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1995. С. 143.

5 См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М., 1998. С. 200.

6 См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. — М., 1997. Ч. 2. С. 64—65.

7 См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 144—145.

8 Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. № 10.

9 См.: Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Нотариус. 2004.

№ 5; Крашенинников П. В. Предисловие // Киндеев Е.А., Пискунов М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. — М., 2004. С. 2; Лесницкая Л.Ф. Комментарий к ст. 131 // Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный ) / Под ред. О.Н. Садикова. — М., 2005.

10 Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. / Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. — М., 2000. С. 145—146.

11 См.: Коршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-юрист. 2004. № 16; Шейнин Л.Б. Указ. ст.

12 Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. № 1. С. 32.

13 Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы науч.-практ. конф. — М., 2002. С. 350.

14 Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Рос. юстиция. 1997. № 10.

15 См.: Огородников В.В. Указ. раб. С. 350.

16 См.: Осипова А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2004. № 6.

17 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Е.А. Васильев. — М., 1992. С. 202—203.