К.Г. ТОКАРЕВА,

ассистент кафедры гражданского права и процесса Набережночелнинского филиала Института экономики, управления и права (г. Казань)

 

Договор ренты является возмездным, что проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Форма, размер рентных платежей, сроки и порядок их выплаты различны в зависимости от вида договора ренты.

Приоритетной формой рентных платежей в договоре постоянной ренты закон называет денежные суммы, размер которых определяется сторонами в договоре. Стороны свободны выбрать и иные формы (например, предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг), эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. При отсутствии в договоре размера рентных платежей договор считается незаключенным[1].

Размер постоянной ренты определяется сторонами в договоре. Закон не содержит указания на ее минимальный размер. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда.

Важным, хотя и не существенным, является условие о периодичности выплаты постоянной ренты, которую стороны вправе установить в соответствии с достигнутым соглашением. Если стороны не включили это условие в договор, периодичность выплаты ренты определяется законом. Поскольку такая рента не предназначена для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты — ежеквартально.

В отличие от постоянной ренты, выплата которой может быть предусмотрена в договоре как в денежном выражении, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение всей его жизни[2]. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты устанавливается сторонами в договоре и в расчете на месяц не может быть менее минимального размера оплаты труда, подлежит индексации с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом. Если условие о размере пожизненной ренты отсутствует в договоре, он считается незаключенным.

К коллизионным вопросам, касающимся размера пожизненной ренты, можно отнести порядок исчисления минимального размера оплаты труда. Е. Морунова, рассматривая вопрос об отсутствии выкупной цены в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, утверждает, что в большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2—3 МРОТ в месяц. Выкуп же осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты[3].

Иначе определена Видновским районным судом Московской области стоимость ежемесячного материального обеспечения получателя ренты, установленная в договоре в минимальном размере оплаты труда, исходя сначала из 450, а затем из 600 руб.

З. обратилась в суд с иском к У. о признании недействительным договора пожизненного содержания, заключенного ею с У. 11 июня 2002 г. Согласно п. 6 договора стоимость материального обеспечения определена сторонами в размере 10 МРОТ.

В судебном заседании установлено, что ответчица не выполняла возложенные на нее договором пожизненного содержания с иждивением обязательства, поскольку ежемесячно выплачиваемая сумма составляла 1700 руб.

Суд установил, что на момент регистрации договора минимальный размер оплаты труда согласно закону составлял 450 руб.

в месяц. Таким образом, стоимость ежемесячного содержания должна была составлять 4500 руб., а с 1 октября 2003 г. — 6000 руб. На этих основаниях требования З. были удовлетворены; договор, заключенный между ею и У., расторгнут[4].

Правильное решение этого вопроса дает Федеральный закон от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда». Согласно ст. 5 исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, с 1 января 2001 г. осуществляется исходя из базовой суммы, равной 100 руб. Суд в нашем примере применил минимальный размер оплаты труда, установленный исключительно для регулирования оплаты труда и для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности.

Поскольку сегодня суммы, устанавливаемые в договорах ренты в минимальном размере оплаты труда, несопоставимы с суммой, которая получателю ренты требуется ежемесячно, целесообразно определять размер рентных платежей исходя из размера прожиточного минимума в соответствии с Федеральным законом от 24.10.1997 № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации».

Необходимо, таким образом, внести изменения в ГК РФ, а именно:

· в п. 2 ст. 597 слова «не менее минимального размера оплаты труда» заменить словами «не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации»;

· в п. 2 ст. 602 слова «менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом» заменить словами «менее установленной в соответствии с законом двукратной величины прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации».

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует внимательно относиться к формулированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон. Так, в п. 1 ст. 602 основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко: предоставление содержания с иждивением. Эта обязанность может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним.

Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг[5].

Таким образом, законодатель передал на согласование сторон конкретизацию в договоре обязанностей плательщика ренты в зависимости от обстоятельств. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в п. 2 ст. 602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, т. е. в течение всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает отсутствие этого условия с правовыми последствиями. Эта величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимального размера оплаты труда, а оценке подлежат определенные услуги и товары — продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход и т. д.

О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует и п. 3 ст. 602 ГК РФ. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности[6].

При согласовании условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище. Из содержания п. 1 ст. 602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Эта обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания.

В зависимости от передаваемого объекта недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище может быть определена в договоре по-разному. При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны варианты урегулирования взаимоотношений между сторонами.

Первый вариант — в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй — в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий — при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, — другому. Четвертый вариант — плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, что является маловероятным, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора[7].

В то же время закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлением получателю ренты права проживания обязательно в переданной квартире, жилом доме). Стороны в договоре могут предусмотреть обязанность плательщика предоставить получателю ренты для пожизненного проживания и другое жилое помещение[8]. Однако включение в договор такого условия слишком обременительно для плательщика, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут измениться. Исходя из этого, стороны вправе предусмотреть в договоре основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем.

Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать, в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе социального, либо на праве аренды (для юридических лиц)[9].

Путем предоставления иного жилого помещения решается и вопрос об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимого имущества нежилого назначения[10].

В договоре должно быть указано не только то, имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и то, как именно будет исполняться эта обязанность плательщиком ренты.

Наличие в договоре формулировки «плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище» означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением.

Право пользования жилым помещением может быть прекращено по инициативе получателя ренты, например при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица в этих учреждениях находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.

В договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно предусмотреть конкретный вид содержания, поскольку в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой, например в связи с ухудшением состояния здоровья, — в лекарствах и уходе. Стороны вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни гражданина определенных денежных сумм (ст. 603 ГК РФ). Толкование этой нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат предоставлением содержания в натуре. Такой подход законодателя не вполне оправдан, так как замена не противоречит правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением. В ГК РФ следовало предусмотреть возможность изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением и предоставить сторонам право самостоятельно определять характер взаимоотношений в установленных законом пределах.

 

Библиография

1 См.: Хохлов С.А. Не спешите становиться рантье. Знакомьтесь: новый ГК //Человек и закон. 1996. № 12. С. 31.

2 См.: Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Рос. юстиция. 1997. № 7. С. 20.

3 См.: Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Правовые вопросы недвижимости. 2003. № 1. С. 18—19.

4 См.: Елисеев С. Пожизненное содержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат. 2005. № 14. С. 18.

5 См.: Макаров Г. Договор пожизненного содержания с иждивением // Хозяйство и право. 1997. № 4. С. 33.

6 См.: Верда А. Каинова печать на лбу системы: На что  живут сегодня наши старики? // Независимая газета. 2005. 24 окт.

7 См.: Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. № 8. С. 12.

8 См.: Цыбуленко З. Указ. ст. С. 10.

9 См.: Емелькина И.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. 2003. № 1. С. 24.

10 См.: Липовенко М. Пределы вселения // Домашний адвокат. 2003. № 1. С. 16.