Помещения и машино-места как недвижимые вещи. С. 49-52

DOI: 10.25799/NI.2026.99.43.011

EDN: JZVBOA

УДК 347.133.22 

Проблемы частного права

Здесь представлены только метаданные статьи

Д.Н. Кархалев,

профессор кафедры частного права Государственного академического университета гуманитарных наук, профессор кафедры гражданского права Сибирского федерального университета, доктор юридических наук, доцент Россия, Красноярск dnk001rb@yandex.ru 

И.Ю. Макарчук,

доцент кафедры философии Сибирского федерального университета, кандидат юридических наук, доцент Россия, Красноярск imakarchuk@sfu-kras.ru

В статье рассмотрены актуальные проблемы защиты гражданских прав и ответственности при реализации охранительной функции гражданского права в отношениях по поводу помещений и машино-мест.

Ключевые слова: защита гражданских прав, ответственность в гражданском праве, охранительные правоотношения, помещения, машино-место, недвижимость. 

Статья выполнена в рамках НИОКР № 124050700059-3

Rooms and Parking Space of Real Estate Owners 

Karkhalev D.N.,

Professor of Department of Private Law, State Academic University of Humanities Sciences, Professor of Department of Civil Law at Siberian Federal University, Doctor in Law, Associate Professor Russia, Krasnoyarsk dnk001rb@yandex.ru 

Makarchuk I.Yu.,

Associate Professor of Department of Philosophy at Siberian Federal University, Candidate in Law, Associate Professor Russia, Krasnoyarsk imakarchuk@sfu-kras.ru 

The article соnsideres the actual problems of defense of civil rights and responsibility realization defense function of civil law in relation of rooms and parking spaces. 

Keywords: defense of civil rights, responsibility in civil law, defense relations, rooms and parking space, real estate owners.

The article was prepared within the framework of R & D No. 124050700059-3

В Гражданском кодексе Российской Федерации в 2021 году появились новые положения о помещениях и машино-местах как недвижимых вещах, которые представляют научный интерес. Правовое регулирование отношений, связанных с данными объектами, осуществляется новыми статьями 141.1, 287.4, 287.5, 287.6 ГК РФ и другими.

Помещение — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Стоит отметить, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких зданиях и сооружениях и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. 

Помещения и машино-места представляют собой недвижимые вещи [1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8].   Недвижимой признается всякая вещь, прочно связанная с землей. Связь с землей проявляется в том, что данную вещь невозможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению.

В ГК РФ приводятся примеры недвижимых вещей: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все эти объекты относятся к категории вещей, «недвижимых по природе».

Вместе с тем ГК РФ допускает существование и «недвижимости по закону». Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания ГК РФ прямо называет недвижимостью. Кроме того, к недвижимым вещам относятся помещения и машино-места внутри зданий, если границы таких помещений и мест описаны в установленном порядке. Понятие движимых вещей определяется в законе по остаточному принципу: движимой является любая вещь, не относящаяся к недвижимости.

Юридическое значение разграничения движимости и недвижимости состоит в установлении особых правил для оборота недвижимого имущества. Вещные права на недвижимость и движение этих прав по общему правилу подлежат государственной регистрации. Напротив, специальная регистрация прав на движимые вещи обычно не требуется.

Для большинства сделок с недвижимостью требуется соблюдение классической письменной формы в виде одного документа под страхом признания сделки недействительной, тогда как сделки с движимыми вещами подчиняются общим правилам о форме сделок. Недвижимость может быть приобретена в собственность по давности владения не ранее, чем по истечении 15 лет, хотя для движимости достаточно и 5 лет.

Помещения и машино-места могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

Закон содержит правило, согласно которому в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.

При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

Важно отметить, что образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.

Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением, машино-местом в соответствии с его назначением.

Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, которые находятся в этом же здании, сооружении.

Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в указанном здании или сооружении.

Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством, в нежилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

В случае сноса или разрушения здания или сооружения, в котором расположено помещение, машино-место, за собственниками таких помещений, машино-мест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором было расположено это здание или сооружение.

Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Если определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения.

Состав общего имущества может быть определен соглашением собственников или законом.

Собственникам помещений, машино-мест также принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество. Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этом здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этого здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и  иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

Земельный участок с элементами озеленения  и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасности эксплуатации здания и сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещения, машино-места общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

Собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здания или сооружения. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположены данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в в многоквартирных домах, вправе требовать передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в том числе для обеспечения их безопасной эксплуатации, в общую собственность или во временное владение или только во временное пользование. 

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, в подобной ситуации имеет место прекращение права собственности на бесхозяйственно содержащиеся помещения или машино-места.

Особенности осуществления прав ни жилые помещения состоят в следующем. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Помещения и машино-места могут быть в составе единого недвижимого комплекса. Не-движимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Следует отметить, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Сделки с помещениями и машино-местами могут быть направлены на их отчуждение, распоряжение на случай смерти, передачу во владение и (или) пользование и другие.

В случае нарушения вещных прав на помещение или машино-место собственник вправе защитить его с помощью виндикационного или негаторного иска, а также иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в частности признание права, возмещение убытков, реституция, самозащита права, отказ в защите права (ст. 10 ГК РФ ) и другие.

Список литературы

1. Болдырев, В.А. Автономия воли: эволюция юридической доктрины и правовых норм / В.А. Болдырев, В.А. Максимов // Государство и право. 2024. №. 8. С. 134—141. DOI: 10.31857/S1026945224080135

2. Емелькина, И.А. Право собственности и другие вещные права : учебное пособие / И.А. Емелькина. Саранск : Изд-во Морд. ун-та, 2003. 398 с.

3. Некрестьянов, Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота незавершенного строительства : автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.С. Некрестьянов. СПб., 2005. 23 с.

4. Немец, Ю. Движимое и недвижимое имущество / Ю. Немец // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 15—22.

5. Степанов, С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. М. : Статут, 2004. 221 с.

6. Суханов, Е.А. Лекции о праве собственности / Е.А. Суханов. М. : Юридическая литература, 1991. 238 с.

7. Суханов, Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А. Суханов // Хозяйство и право. 1998.  № 6. С. 7—14.

8. Щенникова, Л.В. Вещные права в гражданском праве России : учебное пособие / Л.В. Щенникова. М. : Бек, 1996. 186 с.

Представлена:  17.11.2025

Одобрена: 27.11.2025