Н.В. АКАЁМОВА,

государственный регистратор, начальник отдела по ЮАО Федеральной регистрационной службы г. Москвы

 

Для определения содержания государственной регистрации права собственности (далее — государственная регистрация) необходимо изучить такую категорию, как собственность. Понятие собственности в законодательстве не закреплено. Основные знания содержатся в научных работах представителей как юридической, так и экономической науки. Характерным является отсутствие единой точки зрения относительно природы собственности. Сложность этой категории объясняет многообразие взглядов и подходов к ее определению.

Понятие собственности вырабатывалось веками. Первоначально вещные отношения обозначались путем указания в законодательстве на принадлежность вещи лицу. Использование слова «мое» позволяло регулировать отношения собственности, не прибегая к формулированию самого понятия. На протяжении различных исторических эпох не существовало единого понимания собственности. В ходе многочисленных социально-экономических преобразований изменялись сложившиеся отношения собственности, понятия и термины, содержание этой категории.

В древнейшем римском праве не существовало специального термина для обозначения собственности. Термин dominium (от лат. domare — укрощать, приручать, покорять) означал господство и применялся ко всему, что находилось в чьей-либо власти в хозяйстве. Только к концу классического периода (III век до н. э. — III век н.э.) собственность стали обозначать термином proprietas[1]. Таким образом, классическая юриспруденция под собственностью стала понимать неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите[2].

В Древней Руси понятие собственности появилось только в утвержденной на вече в 1467 году Псковской судной грамоте. Различались понятия движимого имущества (живота — статьи 14, 100), недвижимого имущества (отчины — ст. 88), имущества, предоставляемого пережившему супругу на праве пользования до его смерти, пострижения в монахи или вступления в новый брак (кормли — статьи 72, 88). В дальнейшем термины, которыми обозначали собственность, видоизменялись, а сам термин «собственность» был введен указами Екатерины II.

Среди отечественных дореволюционных правоведов, так же как и среди древнеримских юристов, не было единой точки зрения относительно понятия и сущности собственности. Так, К.И. Малышев рассматривал собственность как определенную принадлежность, когда лицо смотрит на себя как на хозяина и выражает это формулой «это вещь моя»[3], К.П. Победоносцев — как «всякое право по имуществу, принадлежащее человеку»[4].

Основоположники марксизма рассматривали отношения собственности в двояком смысле — как экономическую и как юридическую категорию. При этом считали, что экономическая составляющая имеет примат над правом[5].

Советские цивилисты придерживались аналогичной точки зрения. Тем не менее существовали и иные взгляды на проблему. Так, экономист В.П. Шкредов полагал, что собственность как особая экономическая категория не существует и речь о ней может идти только как о правовой категории. Ученый обосновывал свою точку зрения тем, что собственность выражается во всей системе производственных отношений, а потому вычленение ее как самостоятельной экономической категории невозможно[6].

Большинство современных отечественных юристов рассматривают собственность как экономическую категорию. Так, Е.А. Суханов понимает под собственностью определенное экономическое (фактическое) отношение, подвергаемое правовому оформлению[7]. Ю.К. Толстой считает, что собственность — это отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника[8]. Некоторые полагают, что собственность в экономическом смысле — исторически определенный вид общественных отношений по присвоению материальных благ, как средств производства, так и предметов потребления[9].

Перечислять все известные определения собственности не имеет смысла; следует указать лишь основные черты, присущие собственности как экономической категории. Рассматривая собственность как общественные отношения, большинство современных ученых придерживаются различных воззрений относительно объекта этих отношений. Утверждается, что собственность — это отношения по поводу вещей[10], имущества[11], материальных благ[12]. Существует достаточно много противоположных точек зрения, однако отношения собственности могут возникать только по поводу вещей. Имущество и материальные блага являются более широкими понятиями, чем вещи. Имущество может состоять не только из вещей, но и из прав, возникающих из обязательств, которые не регулируются вещным правом. Материальные (экономические) блага помимо вещей включают в себя, как указывали дореволюционные юристы, чужие действия[13], т. е. обязательства. Отношения собственности возникают по поводу материальных вещей[14].

Таким образом, собственность — это общественные отношения по поводу присвоения материальных вещей, урегулированные правом.

Различают право собственности в объективном и субъективном смысле. Если нормы права (регуляторы общественных отношений) выступают по отношению к каждому отдельному лицу или организации как некая внешняя среда, то право носит объективный характер, не принадлежит какому-либо субъекту, не составляет его личного, хотя бы и социального, свойства.

В объективном смысле право собственности как гражданско-правовой институт составляет совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. В институт права собственности включаются нормы не только гражданско-правовые, но и иных отраслей права, регулирующие правоотношения в сфере права собственности, поэтому право собственности является многоотраслевым институтом.

Как и иные вещные права, право собственности оформляет и закрепляет имущественные отношения, регулируемые гражданским правом в статике. В отличие от вещных обязательственные права закрепляют гражданско-правовые отношения в динамике, т. е. оформляют переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников к другим.

Право собственности как вещное право относится к числу абсолютных: собственнику противостоит неопределенный круг лиц. Такие лица обязаны воздерживаться от любых действий, нарушающих права собственника. Воля собственника опирается на закон и существует независимо от власти других лиц на эту вещь. Это отнюдь не означает, что власть собственника безгранична. Право собственности должно соотноситься с интересами общества. Статья 10 ГК РФ устанавливает пределы осуществления гражданских прав. В частности, не допускается использование права собственности в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (абзац второй ч. 1 ст. 10).

Право собственности является вещным правом, т. е. юридическим отношением лица к вещи. ГК РФ в ст. 216 использует категорию вещных прав в более узком смысле, обозначает этим термином иные, кроме права собственности, вещные права.

Право собственности является юридической категорией. На законодательном уровне оно закреплено в ст. 209 ГК РФ как триада правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению. Собственнику принадлежат три права, составляющие содержание права собственности в их статическом состоянии: 1) право владения (право собственника обладать принадлежащим ему имуществом); 2) право пользования (право собственника на извлечение и присвоение полезных свойств имущества); 3) право распоряжения (право определения юридической судьбы имущества). Под этими правами понимаются возможности, предоставленные собственнику по реализации данных прав, но не сами фактические действия, связанные с осуществлением права собственности.

Право владения — охраняемая законом возможность фактического обладания вещью. В этом праве находит юридическое выражение состояние присвоенности, принадлежности вещи определенному лицу. Владение может быть незаконным. Например, вор, похитивший вещь, фактически владеет ею, но он — незаконный владелец. За кражу на него возлагается уголовная ответственность, а собственник вправе истребовать свою вещь из незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Владение собственника является законным, опирается на правовое основание — титул (именно поэтому законное владение называют титульным). Титульным может быть владение и других лиц, которым собственник разрешил по договору (например, аренды) владеть и пользоваться вещью.

Право пользования — охраняемая законом возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, получать от нее плоды и доходы. Физические лица, пользуясь имуществом, удовлетворяют свои материальные и духовные потребности, юридические — извлекают полезные свойства имущества путем производительного потребления его в качестве сырья и материалов. Получая плоды, урожай с земельного участка, собственник осуществляет их присвоение, реализуя принадлежащее ему право пользования. Фактическое пользование чужим имуществом без правового основания является действием неправомерным.

Право распоряжения — охраняемая законом возможность определять юридическую судьбу вещи: передавать ее другим лицам в собственность, а также в производное владение и пользование, а иногда в распоряжение. Так, государство в лице компетентного органа создает предприятие, наделяя его правом хозяйственного ведения. Предприятие владеет, пользуется, распоряжается государственным имуществом, но в ограниченных, определенных собственником пределах (статьи 114, 295 ГК РФ).

Объектами права собственности являются вещи, так или иначе индивидуализированные. Единственным исключением из этого правила является предприятие как имущественный комплекс, которое включает в себя не только материальные объекты, но и права требования, долги, равно как и исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Следует различать объекты права собственности и объекты гражданских прав. Так, нельзя провозгласить объектом права собственности имущество вообще, как это указанно в ст. 128 ГК РФ. Понятие «имущество» включает в себя все виды материальных ценностей, как вещные, так и обязательственные права, и является очень широкой категорией. Законодательство не предусматривает возможности обладать обязательственными требованиями на праве собственности[15]. Объектами права собственности не могут быть и результаты интеллектуального труда (интеллектуальная собственность). Последнюю нельзя рассматривать в качестве разновидности вещей вообще — это совокупность исключительных прав. Нельзя относить к объекту права собственности и рабочую силу. В современных условиях она не является вещью в гражданско-правовом понимании. Некоторыми учеными подвергается сомнению возможность обладать ценными бумагами на праве собственности, поскольку основную ценность представляет все-таки право, а не бумага как вещь[16].

Субъектами права собственности могут быть физические и юридические лица, ее субъекты, а также муниципальные образования (ст. 212 ГК РФ).

Субъективное право собственности — это закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранить вмешательство в сферу его хозяйственного господства третьих лиц.

Объективное право собственности — система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Еще одним ключевым понятием для регистрации права собственности на недвижимое имущество является понятие «недвижимость», или «недвижимое имущество». К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Таким образом, можно выделить два основных критерия для определения недвижимого имущества: 1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и 2) отнесение к недвижимости в силу закона.

Несмотря на то что понятие недвижимого имущества дано в ГК РФ и в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), на практике возникают вопросы по поводу отнесения того или иного объекта гражданских прав к недвижимому имуществу. Праву собственника противостоит пассивная обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения такого права. Исходя из того что эта обязанность возлагается на всех, логично будет предположить, что вещное право собственности может быть нарушено любым лицом.

Существуют различные способы защиты права собственности. Одни из них направлены на защиту уже нарушенного права (виндикационный и негаторный иски), другие — на превенцию потенциального нарушения права собственности. Регистрация прав собственности является таким охранительным институтом, препятствующим нарушению прав собственника. Однако охрана права собственности — это лишь один из аспектов государственной регистрации.

Немаловажным является и то, что право собственности на недвижимое имущество считается возникшим лишь с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 219, ст. 223 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также их ограничение (обременение), переход и прекращение в соответствии со статьями 130—132 и 164.

Законом о государственной регистрации было введено определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество:  это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Это направление публичной деятельности специальных государственных органов — учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако государственная регистрация — многоплановое явление[17], что подтверждается судебной практикой. Необходимо рассмотреть государственную регистрацию как сложное, многостороннее понятие с учетом всех его проявлений.

С гражданско-правовой точки зрения регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой:

· факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, реализуемом в виде специальной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)[18];

· способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество[19];

· правовой институт[20].

С точки зрения административного права государственную регистрацию прав можно рассматривать как:

· специфическую деятельность государства — государственный (административный) процесс, заключающийся в государственной регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с данным имуществом путем внесения соответствующих записей о правах на каждый объект недвижимости в ЕГРП[21];

· деятельность государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках соответствующей территориальной юрисдикции.

Как юридический факт государственная регистрация представляет собой ненормативный акт, изданный регистрирующим органом. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации). Следовательно, все иные действия (например, совершенные в устной форме) не могут признаваться актом государственной регистрации прав.

Внесение записи в ЕГРП не является властным предписанием регистрирующего органа заявителю, поэтому нельзя рассматривать государственную регистрацию как ненормативный акт государственного органа. Это лишь одно из доказательств того, что государственная регистрация не является ненормативным актом. Регистрирующий орган не может самостоятельно аннулировать произведенную им в реестре запись (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации), в то время как ненормативный акт всегда может быть отменен органом, его издавшим. Запись в ЕГРП производится по заявлению, а ненормативные акты издаются без какого-либо волеизъявления со стороны субъекта, к которому такой акт обращен. Таким образом, государственную регистрацию можно квалифицировать как особый юридический акт.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 1 Закона о государственной регистрации). Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. При этом результатом государственной регистрации является как внесение записи в реестр, так и выдача документа, подтверждающего право на недвижимое имущество, — свидетельства о регистрации либо выписки из ЕГРП. Эти документы вторичны по отношению к записи в ЕГРП. Их выдача считается прерогативой заявителя, который путем внесения письменного указания в заявлении, поданном на государственную регистрацию, вправе поставить вопрос о выдаче такого документа (ст. 131 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в ЕГРП, но не с даты выдачи свидетельства. В случае расхождения сведений, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации и записи в ЕГРП, последняя имеет примат, а информация, содержащаяся в ней, считается единственно верной.

Государственная регистрация является комплексным правовым институтом, содержащим нормы как гражданского, так и административного, а также процессуального права. Государственная регистрация является правоприменительной деятельностью учреждений юстиции. Это деятельность по изданию индивидуальных правовых актов, которые влекут за собой возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость. Рассмотрение заявления может закончиться и отказом в государственной регистрации, без внесения записи в ЕГРП, тем не менее действия, совершаемые органом юстиции в связи с отказом, считаются правоприменительной деятельностью, осуществляемой в

соответствии с законом. В этом смысле понятие государственной регистрации как деятельности шире, чем государственной регистрации как юридического акта.

Различают понятие государственной регистрации как деятельности в широком и узком смыслах[22]. В широком смысле она понимается как форма государственной деятельности, которая может быть определена как государственная функция, осуществляемая специально уполномоченными органами в целях обеспечения имущественных прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления в бюджет средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в этой сфере. К государственной регистрации следует относить деятельность не только регистрирующих органов по рассмотрению конкретных документов, но и государства по организации системы государственной регистрации, установлению принципов ее осуществления, методов защиты и отражения информации, а также процедуры по предоставлению сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

В узком смысле государственная регистрация представляет собой рассмотрение заявления заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр).

При всем многообразии подходов к определению государственной регистрации ни один из ее аспектов не является предметом оспаривания в суде. Оспаривание в суде самой государственной регистрации в качестве ненормативного акта государственного органа, выраженного в виде записи в ЕГРП, или свидетельства о государственной регистрации не приведет к желаемым правовым последствиям и не защитит интересы участника гражданских правоотношений, имеющего притязания на недвижимое имущество (в частности, собственника). Оспариванию в суде подлежат основания государственной регистрации как юридические факты, на базе которых возникают правоотношения по поводу недвижимого имущества[23].

Государственную регистрацию следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество.

Таким образом, гражданское законодательство не содержит дефиницию «собственность». Без цивилистической доктрины о собственности юридическую природу права собственности, а тем более цели, задачи и назначение государственной регистрации познать невозможно.

Юридические особенности права собственности как субъективного права необходимо искать не столько в перечне (триаде) правомочий, являющемся лишь одним из возможных вариантов законодательной формулировки содержания этого права, сколько в самом характере правомочий, который определяет императивная обязанность государственной регистрации в уполномоченных на то органах. Государственная регистрация является одним из важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на закон, отстранять третьих лиц от «хозяйственного господства» над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли.

Государственную регистрацию следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как оспаривание самой государственной регистрации, не может привести к желаемым правовым результатам.

 

Библиография

1 См.: Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. — М., 2000. Вып. 2. С. 8.

2 См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. — М., 1999. С. 170.

3 См.: Малышев К.И. Курс гражданского права, составленный по лекциям 1880/81 академического года. — СПб., 1991. С. 293—296.

4 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. — СПб., 1896. Т. 1. С. 76.

5 См.: Маркс К., Энгельс Ф. Полн. собр. соч. — Т. 3. С. 64.

6 См.: Шкредов В.П. Метод исследования собственности в «Капитале» К. Маркса. — М., 1973; Он же. Экономика и право. 2-е изд. — М., 1990.

7 См.: Гражданское право: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М., 2000. Т. I. С. 476.

8 См.: Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М., 2001. Т. 1. С. 341.

9 См.: Учебник гражданского права / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. — М., 1998. Ч. 1. С. 230.

10 См.: Щенникова Л.В. Категория «собственность» в гражданском праве и русской цивилистике // Гос-во и право. 1995. № 3.

11 См.: Гражданское право: Учеб. / Под ред. С.П. Гришаева. — М., 1998. С. 75; Гражданское право: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. С. 476.

12 См.: Щенникова Л.В. Вещное право: Учеб. пособие. — Пермь, 2001. С. 98; Учебник гражданского права / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. С. 229.

13 См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1995. С. 94.

14 См.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. практики С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. — М., 1998. С. 233.

15 См.: Дозорцев В.А. Указ. раб. С. 231.

16 См.: Дозорцев В.А. Указ. раб. С. 233.

17 См.: Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правоведение. 2004. № 2.

18 См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. — М., 2000. С. 24—25; Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. — М., 2005.

19 См.: Аратский Д.Б. Проблема совершенствования законодательного обеспечения систем регистрации прав и учета объектов недвижимого имущества // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 4.

20 См.: Кирсанов А.Р. Регистрационное право — формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Минюста России. 2001. № 11. С. 60—61.

21 См.: Алексеев В.А. Указ. раб. С. 24; Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 4

22 См.: Алексеев В.А. Указ. раб. С. 24.

23 См.: Регистрация прав на недвижимость: Информ. сб. № 3 / Отв. ред Е.А. Чефранова. — М., 2001. С. 6.