М.Ю. КРУТИКОВ,
старший помощник прокурора Ефремовского района Тульской области 
Н.М. КРУТИКОВА,
главный специалист отдела администрации муниципального образования Ефремовского района Тульской области
 
Одним из способов приобретения гражданином права собственности на жилое помещение является его приватизация. Начиная с 1991 года правоотношения приватизации жилых помещений регулируются Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации). Согласно ст. 1 этого закона, приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
 
Законом о приватизации закреплен ряд важных принципов, в нем прописан порядок приватизации жилых помещений. Как было сказано выше, приватизация жилых помещений, принадлежащих муниципальному либо государственному жилищному фонду, осуществляется на добровольной основе, однократно и безвозмездно. Важным критерием возникновения права на приватизацию является подтвержденный факт занятия гражданином жилого помещения на условиях социального найма.
В соответствии со статьями 6—8 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Приватизация жилых помещений оформляется специальным договором передачи. Решение вопроса о данной приватизации принимается по заявлению гражданина в двухмесячный срок со дня подачи документов. При этом право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации.
Следует отметить, что Закон о приватизации вступил в силу до принятия части первой Гражданского кодекса РФ и регламентирует специфическую разновидность двусторонних сделок — договор передачи имущества в собственность, предмет которого внешне напоминает предмет договора дарения (ст. 572 ГК РФ). Однако Гражданский кодекс РФ не содержит специальных требований к договору передачи и применяется к правоотношениям приватизации в части, не противоречащей Закону о приватизации (ст. 217 ГК РФ).
Закон о приватизации обладает определенным несовершенством, поскольку не конкретизирует положения, предусмотренные им в качестве условий приватизации жилых помещений. Одним из таких положений является вопрос о занятии гражданином жилого помещения на условиях социального найма (ст. 2 Закона о приватизации). Что в данном случае имел в виду законодатель? При буквальном понимании текста закона условия социального найма означают заключенный с наймодателем договор социального найма. По ранее действующему жилищному законодательству договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда должен был заключаться в письменной форме на основании ордера на жилое помещение (ст. 51 ЖК РСФСР). Однако на практике письменные договоры социального найма жилых помещений заключались крайне редко. Единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение был ордер, выдаваемый исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов (ст. 47 ЖК РСФСР), и закон не связывал вселение в жилое помещение и пользование им с необходимостью письменного оформления договорных отношений с наймодателем. Поэтому зачастую одним из спорных моментов, возникающих при обращении граждан в компетентные органы с заявлениями о приватизации жилья, является неподтвержденный факт договорных отношений социального найма. Действующее жилищное законодательство не предусматривает выдачи ордеров, и предоставление жилых помещений осуществляется только на основании заключенных договоров социального найма (ст. 60 ЖК РФ).
На наш взгляд, договорные правоотношения социального найма при отсутствии их письменного подтверждения могут быть установлены решением суда в случае, когда гражданин и собственник жилого помещения исполняют обязанности нанимателя и наймодателя. Договор социального найма может быть признан судом заключенным при следующих условиях:
— гражданин своевременно вносит коммунальные платежи, использует жилое помещение только для проживания и обеспечивает его сохранность (ст. 678 ГК РФ);
— собственник жилого помещения в лице эксплуатационной организации поддерживает жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и предоставляет необходимые коммунальные услуги (ст. 676 ГК РФ).
Так, семье гражданки Ф. в 1996 году была предоставлена для проживания комната, расположенная в г. Ефремове Тульской области. Поскольку площадь комнаты не соответствовала нормам жилой площади, то в мае 1997 года Ф. обратилась с заявлением в МУП «Коммунально-расчетный центр» о предоставлении ее семье освободившейся комнаты по указанному адресу. Решением жилищной комиссии от 20.05.1997 просьба была удовлетворена и семье Ф. была предоставлена еще одна комната. При этом ордер на жилую комнату выдан не был, но на одного из членов семьи открыт лицевой счет. Гражданка Ф. обратилась в МУП «Коммунально-расчетный центр» с просьбой заключить с ней договор социального найма в письменной форме и разрешить приватизацию занимаемых комнат, но ей было отказано, поскольку предприятие не располагало документами, подтверждающими вселение семьи Ф. в вышеуказанную комнату.
Считая свое право на осуществление приватизации жилых комнат нарушенным, Ф. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Ефремовского района Тульской области и МУП «Коммунально-расчетный центр» о признании за ней и ее семьей права долевой собственности на жилые помещения в порядке приватизации. Решением Ефремовского городского суда Тульской области от 23.04.2008 исковые требования Ф. были полностью удовлетворены, отказ МУП «Коммунально-расчетный центр» в приватизации занимаемых Ф. и ее семьей жилых комнат признан незаконным и за ними признано право собственности по 1/3 доли каждому по праву приватизации на жилые комнаты.
Примечательно в этой ситуации то, что судом был установлен факт заключения гражданкой Ф. договора жилищного найма. В судебном решении указано: «…вселение и проживание истцов в занимаемые жилые помещения — комнаты… произошло в 1996 и 1997 годах, т. е. до вступления в силу ЖК РФ и в период действия ЖК РСФСР, в таком случае к жилищу истцов применим договор жилищного найма, а не социального найма, а открытый на истицу Ф. лицевой счет на вышеуказанные жилые помещения является не чем иным, как договором жилищного найма, так как в нем указаны все элементы договора найма: кто проживает в комнатах, номера комнат, их размеры, суммы к оплате. Таким образом, суд считает установленным обстоятельство, что с истицей заключен договор жилищного найма».
Не вполне обоснованной, на наш взгляд, выглядит позиция суда относительно признания за истцами права собственности на жилые комнаты по праву приватизации, минуя заключение с гражданкой Ф. и членами ее семьи договора передачи.
Действительно, ст. 8 Закона о приватизации предусматривает, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
В соответствии с п. 2.2 постановления Конституционного суда РФ от 15.06.2006 № 6-П «По делу о проверке конституционных положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона “О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации” и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”», гарантируемое ст. 11 Закона о приватизации право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина. Данное право появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде. Таким образом, право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и является производным от статуса нанимателя жилого помещения.
Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» указал, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен жилищный фонд, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, который разрешается судом по правилам искового производства.
Поскольку право на приватизацию не относится к конституционно закрепляемым правам, то в порядке искового производства при возникновении спора о праве на приватизацию суд при наличии оснований должен признать данное право за гражданином, но не устанавливать правовые последствия.
Пункт 12 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» гласит, что, поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание (например, об аннулировании актовой записи о регистрации брака в случае признания его недействительным).
Из ч. 3 ст. 11 ЖК РФ следует, что защита жилищных прав осуществляется, в частности, путем признания жилищного права, которое применительно к праву на приватизацию возникнет из судебного решения, установившего данное право (п. 3 ст. 10 ЖК РФ). Указанные нормы жилищного права развивают норму ч. 3 ст. 8 Закона о приватизации.
В случае признания за гражданином права на приватизацию суд должен возложить на соответствующий управомоченный орган (должностное лицо) обязанность по заключению с гражданином договора передачи жилого помещения, поскольку, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора допускается, когда обязанность заключения договора предусмотрена законом.
На необходимость соблюдения процедуры приватизации обращал внимание Пленум Верховного суда РФ, который в своем постановлении от 24.08.1993 № 8 указал, что, исходя из смысла преамбулы и статей 1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного статьями 7, 8 Закона о приватизации порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, в собственность граждан.
С учетом требований ст. 131 ГК РФ переход права собственности в порядке приватизации подлежит государственной регистрации. При этом в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение в порядке приватизации должен быть соответствующий договор передачи.
Вступившее в законную силу решение суда в данном случае хотя формально и является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение, однако не всегда в полной мере отвечает требованиям ст. 18 вышеназванного закона, поскольку документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Указанные документы, в частности, должны содержать описание недвижимого имущества.