УДК 347.214:347.44 

Страницы в журнале: 70-74

 

О.С. ВАГИНА,

аспирант кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Пермского государственного университета

 

Исследуется проблема банкротства строительных организаций в отношениях по договору участия в долевом строительстве жилья. Анализируются правовые проблемы несостоятельности строительных организаций и приводятся возможные пути решения этих проблем.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, несостоятельность (банкротство), строительные организации, участники долевого строительства.

 

Causes and peculiarities of bankruptcy of building companies

 

Vagina O.

 

This article is devoted to the problem of bankruptcy, related to a contract of shareholding in housing construction. Problems of insolvency of building companies are analyzed. There are several ways of decision of this problem. 

Keywords: contract of shareholding in housing construction, bankruptcy, building companies, participants of shareholding construction.

 

В  условиях современности, когда обеспечение граждан жильем приобретает особое значение, строительный комплекс является важнейшим элементом национальной экономики. В связи со сложившейся социально-экономической ситуацией был принят Федеральный закон от 30.12.2004  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Согласно данному закону, одним из специальных правовых оснований приобретения жилого помещения является договор участия в долевом строительстве (далее — договор долевого участия).

Граждане вкладывают средства в строительство в первую очередь многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность. Однако по целому ряду причин застройщики могут испытывать финансовые трудности, вследствие чего многоквартирные дома остаются недостроенными.

Застройщик оказывается неспособен выполнить надлежащим образом и в срок свои обязательства по договору долевого участия. В условиях экономического кризиса стали довольно частыми случаи банкротства строительных организаций. В результате участники долевого строительства (дольщики), как правило, лишаются возможности приобрести квартиру в оконченном строительством доме, приобретая вместо этого права на часть объекта незавершенного строительства.

Возникают также и иные, весьма разнообразные случаи нарушения прав и законных интересов участников долевого строительства.

Согласно информации, представленной на сайте Рабочей группы президиума Генерального совета партии «Единая Россия», в Российской Федерации насчитывается свыше 100 строительных организаций, находящихся в процессе процедуры банкротства. Общее количество пострадавших в этой ситуации дольщиков превышает 20 тыс. человек[1].

По данным на 2008 год, приведенным на сайте Федеральной службы государственной статистики, основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются: высокая стоимость материалов, конструкций, изделий; высокий уровень налогов (на эти факторы указали соответственно 46 и 42% опрошенных руководителей организаций  (далее — респонденты)), конкуренция со стороны других строительных фирм (32%); недостаток квалифицированных рабочих (31%); неплатежеспособность заказчиков (23%)[2].

По данным за 2010 год, среди основных факторов, сдерживающих деятельность строительных организаций, можно выделить: неплатежеспособность заказчиков (на этот фактор указали 39% респондентов), высокий уровень налогов (38%) и конкуренция со стороны других строительных фирм (33%).

Таким образом, прослеживается тенденция существенного увеличения процента неплатежеспособных строительных организаций.

Негативные последствия несостоятельности строительных организаций по большей части испытывают на себе участники долевого строительства, поскольку инвестирование денежных средств непосредственно связано с риском их потерь.

Как справедливо отмечает С.Н. Максимов, «реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессионального подхода к решению проблем, таких как привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта»[3]. Применительно к вложению денежных средств в недвижимое имущество в литературе выделяется пять групп рисков: юридические (например, наличие не выявленных ранее обременений);  градостроительные, проектные, технологические (ошибки в проекте, неправильный выбор места его реализации и т. д.);  административные (изменение налогового законодательства, введение дополнительных ограничений);  экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономический прогноз, ошибки в оценке конъюнктуры);  финансовые (качество финансового сопровождения проекта)[4].

Предложенная классификация представляется удачной, поскольку она основана на комплексном подходе к выявлению причин финансовой неустойчивости строительных организаций.

Однако, на наш взгляд, стоит также учесть и степень защищенности участников долевого строительства. Помимо вышеперечисленных рисков можно выделить социальную группу факторов, которые не могут не повлиять на судьбу правоотношений по рассматриваемому договору долевого участия.  К ним относятся: наличие правовой грамотности участников долевого строительства; система разработанных государством превентивных мер, используемых для предотвращения банкротства строительных фирм; наличие в субъектах Российской Федерации органов власти, наделенных полномочиями для оказания реальной помощи участникам долевого строительства; согласованное взаимодействие органов власти всех уровней для разрешения возникающих трудностей в указанной сфере и др.

Именно совокупность перечисленных групп факторов позволит выявить и откорректировать законодательные пробелы в отношении банкротства строительных фирм в целях минимизации рисков финансовой неустойчивости застройщиков и рисков участников долевого строительства, вложивших денежные средства в создание недвижимого имущества.

Правовое регулирование отношений, связанных с ликвидацией строительных организаций по договору участия в долевом строительстве, на сегодняшний день осуществляется посредством общих положений ГК РФ и Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

Так, в соответствии с общими положениями ГК РФ несостоятельность (банкротство) является особым случаем ликвидации, который влечет за собой прекращение юридического лица без перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства другим лицам. Банкротство может быть добровольным (объявлено самим должником) и принудительным (признано таковым по решению суда).

Специальных норм, регламентирующих банкротство строительных организаций, пока нет ни в ГК РФ, ни в Законе о банкротстве. Однако с учетом специфики рассматриваемых отношений необходимость в создании таких норм очевидна.

Исходя из законодательного определения несостоятельности (банкротства) как признанной арбитражным судом неспособности должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и/или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, можно сделать вывод о том, что кредиторы в данном случае вправе рассчитывать лишь на частичное удовлетворение своих требований. А для этого необходимо, чтобы было равномерное и справедливое распределение имущества должника между кредиторами. При банкротстве строительных организаций требования дольщиков (как кредиторов) подлежат удовлетворению в рамках третьей очереди, т. е. фактически последней.

Более того, при банкротстве строительных организаций возникает целый ряд вопросов, которые не урегулированы законодательством.

Так, при банкротстве строительной организации на практике существует проблема включения имущества в конкурсную массу. Дело в том, что при возникающих сложностях в финансовом положении застройщика строительство приостанавливается и, как следствие, объект остается недостроенным. В частях 1—5 ст. 13 Закона о долевом строительстве сказано, что при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

В случае банкротства имущество должника подлежит включению в конкурсную массу. И за счет этого имущества в дальнейшем происходит удовлетворение требований кредиторов (участники долевого строительства являются кредиторами третьей очереди (согласно п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве)).

В результате недостроенный объект (как часть конкурсной массы) продается, и участники долевого строительства утрачивают право на приобретение объекта недвижимого имущества, в строительство которого они вкладывали свои денежные средства. Кроме того, некоторые участники долевого строительства вообще не могут быть признаны кредиторами, поскольку они вносили деньги не напрямую застройщику, а в стороннюю фирму (фирму-посредник), не являющуюся непосредственно лицом, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства.

В связи с существующей проблемой представляется необходимым прописать в Законе о банкротстве особенности процедуры банкротства строительных организаций, законодательно разрешить ситуацию с имуществом, подлежащим включению в конкурсную массу. При этом следует, на наш взгляд, учитывать цель таких законодательных нововведений — выполнение обязательств перед дольщиками, защита их прав и интересов, организация содействия в разрешении ситуации со стороны государственных органов применительно к дольщикам и строительным организациям.  

В настоящее время существует законопроект «О внесении изменений в закон “О несостоятельности (банкротстве)”, разработанный Рабочей группой президиума Генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков, где  предложена следующая схема защиты интересов дольщиков:

— продажа объекта незавершенного строительства по рыночной стоимости с сохранением всех обязательств перед дольщиками (при этом неизменна главная цель продажи — достройка объекта и выполнение обязательств перед гражданами);

— возможность участия в деле органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства;

— признание кредиторами всех дольщиков вне зависимости от того, вносили они деньги напрямую организации-банкроту или через фирму-посредника; 

— право дольщиков на замену денежных требований на имущественные непосредственно в ходе процедуры банкротства и наоборот;

— обязанность суда составить полный реестр всех дольщиков;

— приоритет социально незащищенных дольщиков, т. е. тех, кто не имеет собственного жилья (на праве собственности, договора социального найма) или обеспечен площадью менее 15 кв. м на человека — их требования удовлетворяются в первую очередь из всей массы дольщиков[5].

Перечисленные положения законопроекта представляются целесообразными, поскольку относятся к социальной группе факторов (о которых говорилось выше), влияющих на степень защищенности участников долевого строительства, однако некоторые все же видятся спорными.

В частности, предложение об обязанности суда составить полный реестр всех дольщиков весьма сомнительно, поскольку, во-первых, это не соответствует принципу независимости судей (есть риск стороннего вмешательства в деятельность суда); во-вторых, реализация данной обязанности — довольно трудоемкий процесс, требующий значительных временных затрат. Составление реестра дольщиков можно было бы, по нашему мнению, возложить на арбитражного управляющего.

Предложение о признании кредиторами всех дольщиков вне зависимости от того, вносили они деньги напрямую в организацию-банкрот или через фирму-посредника, также требует уточнения и корректировки. На сегодняшний день в Законе о банкротстве кредиторы определены как лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам об уплате обязательных платежей. В случае внесения денежных средств не напрямую застройщику, а в посредническую фирму у дольщика не возникает прав требования по денежным обязательствам и он не становится кредитором в том смысле, в котором понятие «кредитор» дано в Законе о банкротстве. Следовательно, необходимо внести уточнения в понятие «кредитор» применительно к дольщикам в рамках отношений по договору участия в долевом строительстве.

Рассмотренные выше предложения могли бы существенно восполнить законодательные пробелы в сфере банкротства застройщиков и положительно повлиять на динамику отношений по долевому участию в строительстве.

В дополнение к сказанному хотелось бы обратиться к опыту регионов, в которых дольщики также оказались в трудной ситуации.

Так, в Москве при работе с одним из незавершенных строительством объектов недвижимости было предложено переуступить права и обязанности по договору долевого участия добросовестному застройщику в целях завершения строительства жилого дома. (Стоило бы еще при этом получить согласие дольщика на замену застройщика.) Помимо этого был принят график оформления необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию с указанием конкретных сроков по каждому из этапов[6].

В Воронежской области принято постановление о поддержке граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. На данный момент постановление действует с актуальными изменениями[7].

В Омской области контроль обеспечения граждан жильем осуществляется со стороны Государственного жилищного строительного надзора, задачами которого являются защита прав и законных интересов граждан, повышение качества государственных услуг, обеспечение населения качественным, комфортным и доступным жильем[8]. Дополнительно в регионе создан Областной союз строителей, на помощь которого рассчитывают региональные власти[9]. Кроме того, некоторые эксперты Омска предлагают застройщикам хранить денежные средства на депозитах, чтобы в случае банкротства дольщики могли получить свои деньги[10].

Во Владимирской области подготовлен справочник для участников долевого строительства, с тем чтобы оказать им помощь в сложных ситуациях и повысить их правовую грамотность[11].

Таким образом, практика регионов в указанной сфере является достаточно разнообразной и интересной. На наш взгляд, именно с помощью комплексного подхода к изучению такой практики можно найти оптимальные пути решения проблем дольщиков, в частности, проблем, связанных с банкротством строительных организаций. При этом, как представляется, достижение положительных результатов в данной сфере возможно при поддержке со стороны государства и при политике социальной ответственности власти перед гражданами.

 

Библиография

1 Рабочая группа партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков под руководством А.Е. Хинштейна [электронный ресурс]: Госдума приняла в первом чтении поправки в Закон о несостоятельности (банкротстве), продолжающих цепочку законопроектов, направленных на защиту прав дольщиков. URL: http://so-investor.ru/page= 09.07.10_1&subcat=allnews (дата обращения: 03.08.2010).

2 Федеральная служба государственной статистики. Строительство в России — 2008 г. [электронный ресурс]: Факторы, сдерживающие производственную деятельность строительных организаций. URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/ b08_46/IssWWW.exe/Stg/02-15.htm (дата обращения: 03.08.2010).

3 Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). — СПб., 2003. С. 45.

4 Там же.

5 Рабочая группа партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков под руководством А.Е. Хинштейна [электронный ресурс]: Госдума приняла в первом чтении поправки в Закон о несостоятельности (банкротстве), продолжающих цепочку законопроектов, направленных на защиту прав дольщиков. URL: http://so-investor.ru/page= 09.07.10_1&subcat=allnews (дата обращения: 03.08.2010).

6 Новости строительства и недвижимости [электронный ресурс]: В мэрии Москвы состоялось совещание под руководством Юрия Лужкова по проблеме обманутых дольщиков (13 мая 2010). URL: http://news.vdolevke.ru/read/2378 (дата обращения: 03.08.2010).

7 Новости строительства и недвижимости [электронный ресурс]: Гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, станет проще получить господдержку бюджета области (24 июня 2010). URL: http://news.vdolevke.ru/ read/2579 (дата обращения: 03.08.2010).

8 Новости строительства и недвижимости [электронный ресурс]: Приоритеты определены, задачи поставлены (4 мая 2010). URL: http://news.vdolevke.ru/read/2328 (дата обращения: 03.08.2010).

9 Новости строительства и недвижимости [электронный ресурс]: Достраивать будем всем миром (25 июня 2010). URL: http://news.vdolevke.ru/read/2585 (дата обращения: 03.08.2010).

10 Новости строительства и недвижимости [электронный ресурс]: Главных проблем закон не решает (24 июня 2010). URL: http://news.vdolevke.ru/read/2581 (дата обращения: 03.08.2010).

11 Светлана Биткина. Договор дороже денег. 21 августа 2008 г. [электронный ресурс]: Российская газета — Верхняя Волга № 4733 от 21 августа 2008 г. URL: http://pda.rg.ru/2008/08/21/reg-vvolga/zhilie.html (дата обращения: 03.08.2010).