УДК 347.23 

Страницы в журнале: 66-70

 

О.И. КОРОТКОВА

кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Орловского государственного университета, начальник отдела правового и методического обеспечения Управления государственного имущества Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области

 

Рассматриваются вопросы и проблемы, связанные с управлением и распоряжением государственной собственностью. Обосновывается вывод о том, что государственная собственность все же недостаточно управляема, уязвима, открыта для различного рода злоупотреблений.

Ключевые слова: государственная собственность; управление; распоряжение; субъект Российской Федерации — Орловская область; Департамент  имущества, промышленности и информатизации Орловской области; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области.

 

The problems of controlling and arranging state property

 

Korotkova O.

 

The article considers questions and problems connected with control and arrangement of state property. State property is less controlled and the most vulnerable, unprotected and open to different kinds of abuse.

Keywords: state property; control; arrangement; the subject of RF — Orel region; Department of property, industrial and information policy of Orel Region; Territorial administration of Federal agency for controlling state property over Orel Region.

 

Государственная собственность, обеспечивая ощущение стабильности и безопасности, является одной из базовых ценностей, формирующих отношение граждан к государству.

Научные труды в данной сфере и практика свидетельствуют, что благосостояние народа любой страны зависит от системного подхода к управлению и распоряжению государственной собственностью, связанного с этим системного эффекта и от повышения эффективности управления.

Организация управления государственной собственностью представляет собой совокупность действий государства, а именно: определение государственной политики в области государственной собственности; образование институциональной основы управления (учреждение органов исполнительной власти и наделение их определенной компетенцией); учреждение субъектов, осуществляющих непосредственное владение государственной собственностью; учет объектов государственной собственности (инвентаризация, классификация объектов, учет в реестрах объектов и сделок с ними); распределение объектов государственной собственности между субъектами; непосредственное управление в различных формах (приватизация, разграничение государственной собственности, национализация, гражданско-правовые сделки, управление пакетами акций, банкротство и пр.).

Однако, несмотря на то что проблема эффективности управления государственной собственностью достаточно серьезна, исследуется она редко.

Государственная собственность все же недостаточно управляема, уязвима, открыта для различного рода злоупотреблений. Об этом свидетельствуют, в частности, проведенные прокуратурой Орловской области проверки деятельности органов государственной власти, осуществляющих управление и распоряжение государственной собственностью.

Департаменты Орловской области в соответствии со ст. 43 Закона Орловской области от 17.03.2009 № 879-ОЗ «О Правительстве и системе органов исполнительной государственной власти Орловской области» (в ред. от 08.11.2010)  осуществляют полномочия в установленных сферах деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Орловской области и заключенными соглашениями с федеральными органами исполнительной власти о передаче осуществления части их полномочий.

Так, Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области  (далее — Департамент) как орган исполнительной государственной власти специальной компетенции осуществляет полномочия в сферах государственного имущества, промышленности и информатизации.

Согласно подп. «ж» п. 2 ст. 5 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации относится, в частности, установление порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Порядок управления и распоряжения государственной собственностью Орловской области установлен Законом Орловской области от 02.03.2006 № 584-ОЗ. Так, согласно ст. 5 данного закона, оценка объектов областной собственности должна производиться в соответствии с федеральным законодательством оценщиками, определяемыми на конкурсной основе. Однако в 2008 году конкурс по выбору оценщика не проводился.

Проверкой установлено, что в договорах аренды объектов государственного недвижимого имущества, заключенных Департаментом в качестве арендодателя или согласованных им, содержится пункт, предоставляющий арендатору право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Согласно п. 3 ст. 9 указанного закона, условия и порядок передачи в аренду объектов областной собственности, методика расчета арендной платы определялись Коллегией Орловской области; после принятия 17 марта 2009 г. Закона Орловской области «О внесении изменений в законодательные акты Орловской области» определяются правительством области.

Положение о порядке сдачи в аренду объектов недвижимого имущества государственной собственности Орловской области (далее — Положение) было утверждено постановлением Коллегии Орловской области от 30.03.2007 № 71. В соответствии с п. 5.3 этого Положения, размер помещения, передаваемого в субаренду, не должен превышать 50% от общей арендуемой площади. Следовательно, в соответствии с названной нормой Положения пункт договора аренды государственного недвижимого имущества нуждается в корректировке — в части ограничения площади арендуемого помещения, которое арендатор вправе сдавать в субаренду.

По обращению ООО «Сотник», являющегося арендатором государственного имущества по договору аренды, Департаментом согласовано заключение договора субаренды арендуемого по указанному договору имущества в размере 80 кв. м. Поскольку площадь арендуемого ООО «Сотник» имущества по договору аренды составила 141,4 кв. м, то, учитывая требование п. 5.3 Положения, Департамент был вправе согласовать предоставление в субаренду лишь помещение площадью не более 70,7 кв. м. Таким образом, указанный договор субаренды был заключен с нарушением ограничений, установленных в данной сфере правоотношений.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного суда РФ (информационное письмо от 01.06.2000 № 53), поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Также согласно п. 3.4 Положения договоры аренды, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ), за счет средств арендатора.

Вместе с тем договоры, заключенные Департаментом в качестве арендатора на срок один год и более (или согласованные им), в соответствии с условиями данных договоров считаются заключенными с момента их подписания всеми сторонами договора.

Таким образом, указанная формулировка в части определения момента вступления долгосрочного договора аренды недвижимого имущества в законную силу противоречит п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Кроме того, проверка показала, что Департамент не располагает сведениями о наличии (отсутствии) государственной регистрации долгосрочного права аренды государственного недвижимого имущества.

В силу указанных норм гражданского законодательства названные договоры аренды с даты подписания их сторонами и до настоящего времени считаются незаключенными, что, в свою очередь, означает отсутствие у Департамента законных оснований для требования от пользователей государственным недвижимым имуществом добросовестного исполнения прав и обязанностей, установленных договором, в том числе по своевременному перечислению арендной платы.

Поскольку действующим законодательством не определены конкретные сроки, в течение которых арендатор должен осуществить государственную регистрацию права аренды не-

движимого имущества, заключенного на срок более одного года, то Департамент как государственный орган специальной компетенции в сфере государственного имущества должен был исходить из принципа разумности сроков, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Более того, согласно ст. 26 Закона № 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Отсутствие должного контроля со стороны соответствующего отдела Департамента повлекло фактическое использование недобросовестными арендаторами государственного имущества без правоустанавливающих документов, оформленных надлежащим образом.

Кроме того, на ряд объектов, переданных Департаментом в аренду, отсутствовала регистрация права собственности субъекта Российской Федерации — Орловской области.

Вместе с тем согласно абзацу третьему п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Отсутствие зарегистрированных прав собственника на объект, передаваемый в аренду, влечет невозможность регистрации права аренды на него, поскольку договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Учитывая названные нормы, предоставление в аренду имущества (равно как и совершение с ним иных сделок), права собственности на которое не зарегистрированы, не отвечает требованиям законодательства.

В ходе проверки установлены нарушения действующего Положения о порядке согласования отчуждения недвижимого государственного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения (утв. постановлением главы администрации Орловской области от 09.06.2001 № 273), в части предоставления государственными унитарными предприятиями в целях получения согласования на отчуждение закрепленного за ними имущества полного комплекта документов, установленного п. 4 данного Положения.

Так, отчеты об оценке рыночной стоимости отчуждаемого имущества, произведенные независимым оценщиком не ранее чем за 3 месяца до даты предоставления отчета предприятием, должны прилагаться к заявлению о согласовании такого отчуждения (подп. «и» п. 4 указанного Положения). Однако фактически отчеты об оценке рыночной стоимости соответствующего имущества составляются после направления предприятием заявления о согласовании продажи объектов. Вместе с тем несвоевременное составление отчета об оценке рыночной стоимости заявляемого к отчуждению имущества нарушает права собственника в части объективной оценки последствий такого отчуждения для осуществления финансово-хозяйственной деятельности предприятия в целом. Справки об отсутствии обременения на заявляемые к отчуждению объекты государственными унитарными предприятиями не предоставлялись.

К некоторым заявлениям о внесении юридического лица и его имущества в реестр и о получении свидетельства о внесении в реестр государственной собственности Орловской области не были приложены копии документов, подтверждающих приведенные в картах и перечнях данные о движимых объектах учета, хотя такое требование содержится в подп. «в» п. 3 раздела II Положения о порядке учета государственного имущества Орловской области и ведения реестра государственной собственности Орловской области, утвержденного постановлением Коллегии Орловской области от 28.01.2008 № 22.

Согласно п. 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 № 691 (действовало до 05.06.2008), а также п. 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432, данное Федеральное агентство осуществляет деятельность в том числе и через свои территориальные органы. На территории субъекта Российской Федерации — Орловской области таким органом является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующей до 31 марта 2011 г., проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации, в частности, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъектам Российской Федерации, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 20 данного закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно п. 20 постановления Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки», действовавшего до 01.01.2008, а также п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Однако Территориальным управлением (ТУ) Росимущества в Орловской области согласовано заключение дополнительного соглашения к договору аренды государственного недвижимого имущества с применением стоимости арендной платы по отчетам об оценке, утратившим на дату совершения сделки свою юридическую силу. При согласовании заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды также не произведена оценка рыночной стоимости одного квадратного метра сдаваемой в аренду площади, стоимость арендной платы осталась неизменной с момента первоначально заключенного договора.

Проверкой установлены нарушения требований Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденного распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 № 774-р. Так, извещение о проведении торгов, опубликованное в газете «Орловский вестник» 23.01.2008 № 4 (804), на право заключения договора аренды государственного недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Орел, ул. Лескова, 15,  в нарушение п. 5.2 указанного Положения не содержит существенных сведений о торгах, а именно: информации о форме торгов и критериях выбора победителя; начальной цены предмета торгов (начального размера годовой арендной платы); размера, сроков и порядка внесения задатка; перечня документов, необходимых для участия в торгах; условий и сроков заключения договора аренды; сроков и условий получения конкурсной документации и ознакомления с объектом торгов; сведений о порядке проведения торгов; информации о дате и времени начала и окончания приема заявок.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если же предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок. Отсутствие надлежащего извещения о торгах и полной информации, которая обеспечивает привлечение к участию в них потенциальных покупателей, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2007 по делу № Ф04-4738/2007(36245-А45-11)).

Проверкой установлено, что при проведении торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, составляются только протоколы, определяющие победителя торгов, а протоколы, имеющие силу договора, не составляются. Между тем протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, является для организатора торгов гарантией исполнения победителем торгов обязанности по заключению договора аренды.

Установлены также нарушения при осуществлении ТУ Росимущества в Орловской области переданных в соответствии с Указом Президента РФ от 12.05.2008 № 724 функций по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, утвержден распоряжением Российского фонда федерального имущества (РФФИ) от 29.11.2001 № 418 (далее — Порядок). Данный Порядок действует в настоящее время и должен применяться при исполнении территориальными органами Росимущества функций в названной сфере правоотношений.

Так, в нарушение подп. «ж» п. 5.2, п. 5.3 Порядка в извещениях о проведении торгов отсутствуют сведения о местонахождении имущества, являющегося объектом торгов, о необходимости предоставления описи документов в двух экземплярах, а также указания на то, что предоставляемые копии учредительных документов и свидетельства о регистрации должны быть нотариально заверены. Кроме того, в извещениях о проведении торгов арестованного имущества указывается право организатора торгов отказаться от проведения торгов в день проведения торгов, однако в п. 6.8 Порядка установлены ограничения сроков для отказа от проведения торгов, а именно — не позднее чем за 3 дня до наступления даты проведения аукциона или не позднее чем за 30 дней до даты проведения конкурса.

Так, например, торги от 15.12.2008 признаны несостоявшимися ввиду непоступления заявок. В соответствии с п. 7.4.4 Порядка в течение 14 календарных дней со дня принятия комиссией решения о признании торгов несостоявшимися организатор торгов по согласованию с государственным органом организует подготовку и публикацию извещения об объявлении торгов несостоявшимися. Извещение о признании торгов несостоявшимися публикуется в том же издании, в котором было опубликовано извещение о проведении торгов. В нарушение данных требований соответствующие извещения ТУ Росимущества в Орловской области организатором торгов опубликованы не были.

Кроме того, предусмотренные п. 7.4.2 Порядка уведомления о признании торгов несостоявшимися государственному органу, передавшему имущество на реализацию, не направлялись.

Согласно п. 7.5 Порядка организатор торгов приостанавливает подготовку и проведение торгов немедленно после получения от уполномоченного государственного органа, передавшего имущество для реализации, постановления об отложении исполнительных действий или уведомления о приостановлении исполнительного производства по решению суда. О приостановлении проведения торгов комиссией (в день получения от государственного органа соответствующего документа) оформляется протокол о приостановлении проведения торгов. В нарушение данного требования при поступлении в ТУ Росимущества в Орловской области постановления от 15.12.2008 о приостановлении исполнительных действий по лоту, выставленному на торги 16.12.2008, комиссия по проведению торгов соответствующий протокол не составила.

В ходе проверки прокуратурой установлено, что ТУ Росимущества в Орловской области не организована работа по реализации требований Порядка отчетности руководителей федеральных государственных унитарных предприятий и представителей интересов Российской Федерации в органах управления акционерных обществ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.10.1999 № 1116. Так, отсутствуют соответствующие отчеты отдельных государственных унитарных предприятий и открытых акционерных обществ, а доклады о финансово-хозяйственной деятельности предприятиями не предоставлялись в установленные сроки.

Таким образом, невыполнение в полной мере установленных полномочий, отсутствие жестких требований и ответственности влечет за собой нарушение правового регулирования в сфере управления и распоряжения государственной собственностью.

Приходится констатировать, что задача по созданию эффективной системы управления и распоряжения государственной собственностью до настоящего времени не решена.

Государственная собственность — сложное комплексное и многоотраслевое хозяйство, поэтому крайне необходима четкая организация управления ею, а правовое обеспечение государственной собственности служит важным условием ее эффективного использования.

В целях разрешения назревших в рассматриваемой сфере практических проблем следует, по нашему мнению, признать необходимость дальнейшего исследования реализации права управления и распоряжения государственной собственностью.